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Las respuestas no son fáciles, menos cuando muchas preguntas, además de generales y poco precisas, están formuladas de manera confusa. Aún así, una treintena de expertos del sector inmobiliario ha respondido para EL MUNDO las cuestiones que la ministra María Antonia Trujillo ha planteado a los distintos grupos de trabajo con los que va a contar para elaborar el futuro Plan de Vivienda del Gobierno. Un cuestionario al que SU VIVIENDA ha tenido acceso y que, a continuación, le ofrecemos literalmente -sólo se han eliminado las preguntas que aparecían repetidas en distintos bloques- con las contestaciones que los expertos en la materia han dado a este suplemento. Sistema fiscal y préstamos cualificados, rehabilitación, accesibilidad física, sostenibilidad, calidad en la edificación, alquiler, movilización de viviendas vacías, vivienda protegida, suelo, ayudas directas y política autonómica son los capítulos básicos en los que se estructura el cuestionario, cuyas respuestas oficiales, posiblemente, establezcan, si Trujillo las tiene en cuenta, las bases del Real Decreto que regulará la política de vivienda en los próximos años.
CUESTIONARIO 1
ALQUILER Y MOVILIZACIÓN DE VIVIENDAS VACÍAS
¿De qué forma se podría impulsar la oferta de vivienda
en régimen de alquiler? ¿Flexibilizando el cambio de uso
de la vivienda protegida?...
Hay que combinar distintas medidas y ni siquiera así se garantiza completamente que vaya a aumentar la oferta, ya que también será necesario que se dé la coyuntura económica adecuada. Si queremos medidas concretas: subvencionar al casero y al inquilino, incentivarlos fiscalmente, proporcionar la seguridad jurídica necesaria agilizando los procesos de desahucio, facilitando seguros contra impagos...
'-Rafael Arnaiz, responsable del servicio de atención al consumidor del Colegio de Registradores de la Propiedad'
No. Lo que hay que hacer es buscar precios de alquiler bajos. Hay que enfocar la vivienda protegida no para la venta, sino para el alquiler y cumpliendo los requisitos determinados para ello.
'-Arnau Grabulosa, director de Patrimonio de Cevasa'
...¿Permitiendo la adquisición de vivienda protegida con
destino a alquiler por cualquier particular o empresa?...
Su resultado será limitado dada la baja rentabilidad que ofrece. Pero en la actualidad sí es posible.
'-Pedro Morón, profesor titular de Economía aplicada de la UAM'
...¿Incrementando las ayudas actuales a la promoción de
vivienda protegida con destino a alquiler (o por medio de
otras modalidades diferentes de las actuales)?...
La única solución para incrementar la oferta de vivienda en alquiler es proporcionar seguridad jurídica a los propietarios. Sin eso, de nada sirven las ayudas. Necesitan que, si existe algún problema con su inquilino, se resuelva en el menor tiempo posible y sin perder dinero.
'-Javier Sierra, presidente de Aegi'
...¿Unificando los actuales plazos de vinculación al régimen
de arrendamiento de las viviendas protegidas con destino a
alquiler, aún manteniendo luego su calificación? En su caso,
¿qué plazo sería el idóneo?
Sí se podrían unificar los plazos, pero eso debería fijarlo la Administración.
'-Alfonso Vázquez Fraile, presidente de Concovi'
¿Deberían mantenerse o modificarse las medidas de fomento
de la vivienda en alquiler del Plan de Choque?
Las ayudas deben mantenerse, pero sin poner límite de tiempo a las mismas. Por ejemplo, las ayudas a los inquilinos deberán darse todo el tiempo necesario si las condiciones económicas no han variado.
'-Javier Sierra, presidente de Aegi'
Deben mantenerse, pero las ayudas a los arrendatarios deben ser mayores, por ejemplo, el doble.
'-Jaime Cabrero, presidente del Coapi'
¿Qué dificultades se han encontrado en la contratación
y gestión de los seguros y cómo podrían subsanarse?
Con los seguros no se arregla nada. Son un parchecito a casos puntuales. Las medidas
fiscales deben ser ventajosas para los promotores y que puedan vender a las grandes formaciones inmobiliarias para que éstas gestionen las fincas.
'-Fernando Calpe, secretario general de APCEC'
¿Cómo se podrían determinar las rentas de modo que supusiesen
una rentabilidad razonable para el arrendador, y qué mecanismo
de actualización favorecería la puesta en el mercado de vivienda
en alquiler?
El precio de la renta debe ser el de mercado, siempre y cuando se den ayudas a los inquilinos para acceder a esas casas y seguridad jurídica al propietario de las mismas. Es fundamental mejorar los juicios rápidos.
'-Jaime Cabrero, presidente del Coapi'
¿Cómo se podrían agilizar los procedimientos de reclamación
de rentas y de desahucio desde el Plan de Vivienda y con relación
a las viviendas protegidas?
Lo fundamental es cambiar la mentalidad de quienes gestionan la administración de Justicia. Hace falta que los Juzgados comiencen a fijar la fecha de los juicios cuando la Ley de Enjuiciamiento Civil indica, como se hace en muchos puntos del territorio nacional. Lo que
no tiene fundamento es que haya Juzgados donde un juicio de desahucio se celebre en apenas dos meses, y otros lo hagan casi un año después. Es necesario que el CGPJ exija el cumplimiento de la ley.
'-Edmundo Rodríguez Achútegui, portavoz de Jueces para la Democracia'
¿Cómo estimular la demanda del alquiler? ¿Estableciendo
una política de ayudas directas que hiciese más interesante
para determinados colectivos optar por el alquiler antes que
la compra de la vivienda protegida?...
El problema es de mentalidad y de índole económica. Lo primero, porque genera más sensación de seguridad ser propietario que inquilino. Lo segundo, porque es más rentable invertir en inmuebles que en productos financieros. Por otro lado, la instituciones podrían garantizar
al propietario el cobro de las rentas, en ciertos casos, incrementando su confianza en la explotación del inmueble. Ya hay alguna experiencia al respecto en algunas comunidades autónomas. Por último habría que incrementar la desgravación fiscal para el arrendatario, pues hoy es más rentable fiscalmente adquirir vivienda que arrendarla.
'-Edmundo Rodríguez Achútegui, portavoz de Jueces para la Democracia'
...¿Cambiando la percepción social negativa del alquiler
de vivienda?
Es importante, pero en la actualidad el problema es de oferta, ya que hay una abundante demanda insatisfecha para alquileres medios y reducidos.
'-Pedro Morón, profesor titular de Economía Aplicada de la UAM'
¿Qué papel podría jugar la Agencia Estatal de Alquiler
en el estímulo del mercado? ¿Cómo se podría coordinar con
las agencias locales y autonómicas?
La Agencia está para que se pueda garantizar la transparencia. Para que tramite las ayudas
a los propietarios. Por otra parte, puede caer en un grado de intervencionismo que es peligroso. La coordinación debe hacerse igual que con las otras delegaciones ministeriales. Las autonomías deben tener sus competencias al respecto.
'-Arnau Grabulosa, director de Patrimonio de Cevasa'
Esa agencia debería existir si va a proporcionar ayudas y subvenciones al alquiler con
fondos de la Administración General del Estado.
'-Rafael Arnaiz, responsable del servicio de atención al consumidor del Colegio de Registradores de España'
¿Es necesaria la ayuda estatal a la promoción pública de
vivienda protegida en alquiler? ¿En qué condiciones se podría
mejorar su eficacia?
Sí, es necesaria. Pero hay que tener un parque en alquiler para ver qué medidas se podrían tomar y para ello hay que encontrar mecanismos para que estas viviendas se puedan hacer. La Ley ha de aportar los mecanismos fiscales adecuados. Para empezar, hay que suprimir el IVA a la viviendas nuevas en alquiler y poder venderlas al cabo de los años.
'-Guillermo Chicote, presidente de la APCE'
¿Debería contemplar el Plan mecanismos intermedios entre
la propiedad y el alquiler? En su caso, ¿cuáles serían los
más interesantes (acceso diferido a la propiedad, propiedad
compartida...?).
La propiedad compartida puede ser la solución: que tú seas dueño de la vivienda y la Administración del suelo.
'-Javier Sierra, presidente de Aegi'
Es más razonable el acceso diferido a la propiedad, es decir, el alquiler con opción a compra.
'-Jaime Cabrero, presidente del Coapi'
REHABILITACIÓN Y ACCESIBILIDAD FÍSICA
¿Qué mecanismos y ayudas debería contener el Plan para
potenciar la rehabilitación, dotándola de una importancia
similar a la promoción de viviendas de nueva construcción?
Poder tipificar ordenanzas municipales de rehabilitación con criterios objetivos e igualitarios.
'-Guillermo Chicote, presidente de la APCE'
¿Cómo se pueden impulsar las actuaciones complejas de rehabilitación
(edificios, áreas) frente a la rehabilitación de viviendas?
¿Habría que mantener la rehabilitación de viviendas dentro
del Plan?
Haciendo un plan de rehabilitación de edificios y con convenios específicos con las administraciones locales y regionales, así como impulsando las ayudas a la rehabilitación mediante financiación o exenciones fiscales.
'-Carlos Hernández Pezzi, presidente del CSCAE'
¿Cómo se debería fomentar una oferta suficiente, profesionalizada
y de calidad de agentes del sector especializados en rehabilitación
y regeneración de viviendas, edificios y áreas urbanas?
Cambiando la cultura de calidad, aprobando el Código Técnico de Edificios, incorporando medidas normativas que afecten a la certificación energética y al ahorro y con la evaluación ambiental de edificios.
'-Carlos Hernández Pezzi, presidente del CSCAE'
¿Cómo se podría favorecer la supresión de barreras que
limitan la accesibilidad física en viviendas y edificios,
tanto en los de nueva construcción como en los existentes?
Haciendo un programa nacional de incorporación de ascensores y elevadores en viviendas de menos de cuatro alturas. En las existentes, ayudas especiales, financiación pública y
medidas fiscales que tengan en cuenta la edad de los edificios y la dificultad de las comunidades de vecinos para hacerlo.
'-Carlos Hernández Pezzi, presidente del CSCAE'
¿Cómo se podría impulsar desde el Plan de Vivienda que
se incorporasen criterios de sostenibilidad en la promoción
y rehabilitación de vivienda?
Redactando una normativa técnica dentro del Plan e insistiendo en una buena orientación de los edificios, en la calidad de los aislamientos y con paneles solares. La sostenibilidad
no es un problema sólo de los edificios, sino de la forma de la ciudad.
'-Ramón López de Lucio, catedrático de Urbanismo'
¿Debería ser obligatoria la incorporación de criterios
de sostenibilidad a la vivienda protegida? En su caso, ¿qué
conjunto mínimo de criterios debería ser obligatorio?
Claro que tiene que haber criterios de sostenibilidad en la vivienda protegida. Pero, no
sólo en la construcción, sino en la forma, la densidad y la localización. Lo que no puede
ser es que Arpegio haga 30 viviendas por hectárea. Eso es un despilfarro y no es sostenibilidad.
'-Ramón López de Lucio, catedrático de Urbanismo'
¿Cómo se podría impulsar desde el Plan de Vivienda que
se incorporasen en la promoción y rehabilitación estándares
más avanzados en cuanto a calidad de la edificación?
Siguiendo la política del Gobierno. Impulsando medidas reglamentarias que mejoren los aspectos básicos de la sostenibilidad con la limitación de la demanda energética y mejorando el rendimiento de las instalaciones térmicas. También avanzando en la certificación energética de acuerdo con las directivas europeas.
'-Luis Vega, coordinador del Código de la Edificación del Instituto Eduardo Torroja'
¿Debería ser obligatoria la incorporación de estos estándares
a la vivienda protegida?
Sí, sería conveniente. Habría que evaluar en cualquier caso las implicaciones económicas
y sociales.
'-Luis Vega, coordinador del Código de la Edificación del Instituto Eduardo Torroja'
SISTEMA FISCAL Y PRÉSTAMOS CUALIFICADOS
¿Debe mantenerse el mismo criterio para la selección inicial
de entidades de crédito colaboradoras y para la fijación,
por primera vez, del tipo de interés de los préstamos cualificados?
El sistema actual no ha funcionado mal. Lo que debe haber es libertad para cada ejercicio anual. Debe haber flexibilidad y no imponer los cuatro años que hay hoy en día. En cuanto a la fijación del tipo de interés, parece razonable que se haga por adelantado. Lo que hay
que hacer es eliminar las bonificaciones a aquellas entidades en función de la rapidez a la concesión del crédito.
'-Julio Rodríguez, ex presidente del Banco Hipotecario'
Tal y como está el mercado de la vivienda, pongo en entredicho la función de los préstamos cualificados. Habría que revisarlos todos los años y deberían estar abiertos a todas las entidades que quisieran. El sistema actual es muy rígido.
'-Gerardo Arias, director general de Vivienda de Castilla y León'
¿Debe mantenerse el sistema de reserva de cupos a entidades
de crédito a lo largo del año, hasta el 1 octubre, o debería
cambiarse a favor de un cupo general desde el principio de
cada programa anual, de ampliar los márgenes actuales para
poder ir disponiendo durante el año de la reserva de préstamos,
o de algún otro mecanismo que mejore su eficacia?
Los objetivos han de ser plurianuales, aunque debe haber cierta flexibilidad cada año. La fijación de cuatro años es excesivamente laxa.
'-Julio Rodríguez, ex presidente del Banco Hipotecario'
¿Se podría facilitar aún más el acceso de los adquirentes
de vivienda protegida a la financiación mediante préstamo
cualificado, así como mejorar sus condiciones?
Por mucho que mejoremos condiciones como el plazo o el tipo de interés (lo que siempre es deseable), la gran barrera al acceso de la vivienda, sea protegida o libre, seguirá siendo
la disponibilidad de la entrada. Hoy son muchos los ciudadanos que no disponen de ahorro suficiente para realizar el pago inicial, que habitualmente asciende al 20% del valor de tasación de la casa.
'-Juan Fernández-Aceytuno, director general de Genworth'
¿Qué aspectos debería tener en cuenta el nuevo sistema
fiscal para: favorecer la oferta de vivienda protegida?...
Aunque ya existen ventajas fiscales, habría que replantearse con seriedad y profundidad si las ayudas en la fiscalidad municipal, autonómica y estatal son suficientes y si requerirían de un nuevo planteamiento integral que permitiera a los operadores de este mercado la percepción más precisa de las ventajas existentes.
'-Valentí Pich, presidente del Registro de Economistas y Asesores Fiscales'
...¿Favorecer el equilibrio de los mercados en venta y
alquiler?...
Existe una deducción para la protección medioambiental por la cual si inviertes en ese tipo de edificaciones puedes disfrutar de deducciones del 15% al 20%. Eso estaría bien, sólo que sería únicamente a través del Impuesto de Sociedades.
'-Félix Bornstein, abogado'
...¿Favorecer la rehabilitación?...
Existe un régimen especial para empresas que sacan vivienda en alquiler y podría hacerse
algo parecido para la rehabilitación de viviendas. Lo que sucede es que, aunque los beneficios fiscales son muy fuertes, los requisitos para obtenerlos son demasiado estrictos
y eso hace que en la práctica pocas sociedades puedan beneficiarse de ellos. Por eso, habría que bonificar a las empresas que rehabiliten, pero con requisitos no tan rígidos.
'-Félix Bornstein, abogado'
...¿Favorecer la incorporación de criterios de sostenibilidad
y de estándares avanzados de calidad en la edificación?
Lo único fiscal está en la política de ayudas fiscales de investigación, desarrollo e innovación. Aunque no tiene relación directa con el sector, forma parte de un esquema más global que favorece su seriedad.
'-Valentí Pich, presidente del Registro de Economistas y Asesores Fiscales'.
CUESTIONARIO 2
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