Será sin duda uno de los asuntos más recurrentes en las decenas de mítines que ya se han iniciado por todo el país, pero es que los partidos saben que todo lo concerniente a la vivienda interesa, y de qué manera, a los ciudadanos.
A los que ya tienen, porque la están pagando y desde instituciones como el Banco de España o el propio Ejecutivo no se cansan de advertir a las familias que controlen su endeudamiento.
Y a los que no tienen aún techo, porque ven cada día más lejos el momento de firmar las temidas, pero también deseadas, letras de la hipoteca.
Hasta los promotores consultados reconocen cada día más abiertamente que es ya muy numeroso el grupo de potenciales compradores que se está quedando fuera del mercado por los altísimos precios alcanzados. La estadística no falla y, según los cálculos elaborados por la Asociación Hipotecaria Española, lo que en 1995 valía 100 hoy cuesta nada menos que 217. El sector ya maneja de forma oficiosa que el dato que dará Fomento en los próximos días como incremento de precios registrado en 2003 será superior al 17%, el mayor encarecimiento en 13 años.
Asumida, por tanto, la imparable escalada de precios y consensuada la inexistencia de una burbuja, los principales actores del sector reclaman ahora que las propuestas de los partidos no se queden en el folleto del programa electoral una vez que pasen las votaciones.
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La lentitud del proceso urbanístico provoca que las empresas tengan que comprar suelo en reserva para al menos cinco años, lo que contribuye a encarecer las viviendas
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Alquilar o comprar, esa parece ser ahora la cuestión. Los partidos, las empresas y los analistas llevan semanas planteando que un decidido apoyo al aumento de pisos para arrendar puede ser una solución al problema de la vivienda por dos vías: una porque se da la oportunidad a los demandantes de optar por uno u otro régimen de tenencia, algo que ahora no es posible, y la segunda porque con una amplia oferta de arrendamientos asequibles se logrará contener el precio de venta de los pisos. Las empresas y la mayoría de expertos
sostienen que, para incrementar los arrendamientos, es necesario incentivar a la oferta y no a la demanda, como plantean las asociaciones de consumidores.
Así, consideran un buen inicio los incentivos fiscales aprobados recientemente en la Ley de Acompañamiento a los Presupuestos de este año, destinados a que se construya y promueva más vivienda en alquiler, pero sostienen que serán insuficientes si, entre otras cosas, no se habilitan suelos a precios más moderados.
Lo que parece que sí está obteniendo resultados es la reforma por la que los particulares que decidan poner viviendas en alquiler podrán desgravarse parte de los rendimientos obtenidos
en el IRPF. La otra gran actuación que demanda el sector desde hace tiempo se basa en la premisa de cómo abaratar el suelo. Las promotoras y constructoras aseguran que el origen de la espiral de precios está en la escasez de suelo urbanizable y en la escandalosa lentitud del proceso urbanístico.
El planeamiento puede llegar a durar hasta ocho años e incluso más, y las expectativas generadas sólo contribuyen a incrementar el precio. Tal y como explican desde la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), las empresas compran suelo en reserva para unos cinco años por la demora en obtener licencias de obra y el lento planeamiento municipal.
Asimismo, la tendencia, por ello, es a comprar solares, es
decir, terrenos ya listos para edificar, más que suelo urbanizable
(al que le faltan aún las infraestructuras comunes), y eso
evidentemente encarece el producto.
Para las compañías que se dedican a este negocio y pese a
los bajos costes financieros actuales, inmovilizar recursos
durante tanto tiempo repercute en el coste final.
Con este escenario como telón de fondo, los promotores defienden
que conseguir suelo más barato y abundante es una condición
indispensable para eliminar la rigidez de la oferta. Es decir,
si la principal materia prima de este sector fuese muy potente,
se podría establecer la libre competencia entre los propietarios
de suelos.
Es aquí donde entra otra de las principales reivindicaciones
del sector: urgente cooperación entre todas las Administraciones,
ya que no hay que olvidar que también el Estado, las regiones
y los ayuntamientos tienen suelos en propiedad. PP, PSOE e
IU coinciden en que los terrenos públicos deben destinarse
a la promoción de vivienda protegida, aunque no se ponen de
acuerdo en cómo ni en qué cuantía.
Frente a la idea de los dos partidos de izquierdas de reservar
una parte para VPO, los promotores advierten que establecer
esas rigideces repercute en alzas de precios en las casas
de renta libre. A partir del 15-M se comprobará cuántas de
estas peticiones han sido de verdad escuchadas.
Andrés Ayala. Responsable de vivienda del PP
'Evitaremos que los municipios dependan en exceso del suelo'
El Partido Popular acude a la campaña electoral con la convicción
del deber cumplido en materia de vivienda, aunque admite que
es hora de poner las herramientas necesarias para frenar el
boom de precios.
P ¿Cómo definiría la situación actual del mercado con
los precios creciendo en torno al 15% y una oferta nueva de
casi 700.000 casas en 2003?
R Es una situación que ha estado marcada por cómo ha
aumentado el ritmo de producción de casas, sobre todo las
de precio libre, y el fuerte encarecimiento, que debemos contener.
Pero, además, el sector se ha convertido en motor importante
de la economía, ya que en la actualidad da trabajo a dos millones
de personas.
P ¿Cuál será la oferta de su partido de cara a los
próximos comicios del 14 de marzo?
R Nuestro lema será conseguir una
vivienda de más fácil acceso. El compromiso es poner en el
mercado 900.000 viviendas protegidas, 300.000 de ellas de
nueva construcción y 200.000 de precio limitado. Se va a hacer
especial énfasis en los jóvenes menores de 35 años y se diseñará
un amplio catálogo de ayudas para los colectivos con mayores
dificultades de acceso, todas acumulables.
P Parece que en esta ocasión todos los partidos prometen
dedicar ingentes recursos a potenciar el alquiler.
R Nosotros ya empezamos una política de fomento de
los alquileres en el Plan de Vivienda actualmente vigente,
pero es cierto que prevemos continuarla de manera contundente.
Apostamos por la flexibilización de las relaciones entre arrendador
y arrendatario, y por el establecimiento de juicios rápidos
para resolver los casos de desahucio. Además crearemos una
Agencia Estatal de Suelo para promover y agilizar la puesta
en el mercado de terrenos listos para edificar.
P ¿Qué papel deberán jugar en estos proyectos las Administraciones
locales?
R Evidentemente es básica su intervención. Nosotros
promoveremos la suscripción de un Acuerdo Nacional de Suelo,
en el que defenderemos un sistema de financiación local flexible
que proporcione recursos suficientes a los ayuntamientos para
evitar que sus arcas dependan en exceso de las operaciones
patrimoniales.
Comprar casa es sólo un sueño para muchos
Se tome como referencia la estadística que se tome (el sector
inmobiliario maneja quizá demasiados estudios, pese a reconocer
como oficial sólo el elaborado por el Ministerio de Fomento),
desde 1998 el precio del metro cuadrado construido acumula
en España un incremento medio del 77,4%, según el departamento
que dirige Francisco Álvarez-Cascos. Aunque tal vez lo más
correcto sea afirmar que lo que en 1995 valía 100 hoy cuesta
217, según la Asociación Hipotecaria.Año tras año los analistas
han pronosticado desde 1999 que la espiral de precios no podía
continuar muy por encima del IPC y año tras año la realidad
sorprendió a propios y extraños con incrementos superiores
al 10%. Las razones hay que buscarlas en que, desde que se
inició el boom, todas las circunstancias económicas que propiciaron
el aumento de la demanda de casas no han hecho sino aumentar,
por lo que el mercado ha continuado un auge que todavía hoy
parece no tener fin.Desde 1996 se han construido más de 3,6
millones de viviendas, lo que eleva el parque a 20,9 millones
en 2001, según Estadística, y a 22 millones en 2003, según
la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).
De esa cifra, 3,3 millones de pisos constituyen segunda residencia.
En cuanto al régimen de tenencia de los inmuebles, el 84%
de las familias tiene una casa en propiedad, mientras el mercado
de alquiler se ha reducido a un exiguo 10%. Los tipos hipotecarios
han pasado del 11% en 1995 al 3,5% actual.Aun así, para los
jóvenes con precariedad laboral y las familias con menos ingresos,
tener casa continúa hoy siendo todo un sueño.
Más que un boom. Claves para entender esta espiral
1 La recuperación económica iniciada en 1994 y consolidada
poco después trajo consigo una fuerte creación de empleo.
Gracias a este fenómeno, muchos jóvenes de la generación más
numerosa desde la Guerra Civil, los baby boom de los 70, lograron
acceder al mercado laboral con mayores garantías de estabilidad,
lo que les convirtió en compradores potenciales de vivienda.
2 De manera pareja a la reactivación económica se produjo
una espectacular rebaja de los tipos de interés y una ampliación
de los plazos de los créditos hipotecarios que prolongan la
vida de estos préstamos hasta los 35 años. Sin estas dos circunstancias
es difícil entender por qué ha aumentado tanto la demanda
de vivienda.
3 El tercer pilar que ha contribuido a sostener la
euforia urbanística de los últimos seis años es el mal momento
por el que atravesaron los mercados de renta variable a partir
de 2000. La ausencia de inversiones atractivas alternativas
ha confirmado al ladrillo como valor refugio.
4 La entrada de España en la zona euro ha impulsado
el mercado inmobiliario en las costas, mientras que la llegada
masiva de inmigrantes comienza a traducirse en demandantes
de vivienda en las grandes ciudades.
Cristina Narbona. Portavoz de vivienda del PSOE
'Urge una reforma profunda para acercarnos a Europa'
Frente al optimismo del PP, el PSOE destaca que en los últimos
seis años las medidas puestas en marcha sólo han alimentado
la especulación urbanística y han expulsado del mercado a
los jóvenes y colectivos con menos ingresos.
P ¿Hay razones para felicitarse o pesan más los factores
negativos de este boom que parece que no cesa?
R Hemos empeorado claramente. Desde 1996 el precio
de la vivienda ha crecido ocho veces más que los salarios
y esto ha sido un fenómeno excepcional de España. Curiosamente,
nunca se ha construido tanto en España y nunca ha habido tantos
problemas para comprar casa.
P ¿En qué basará el PSOE su oferta en esta materia?
R Nosotros plantearemos una profunda reforma porque
las recetas aplicadas hasta ahora han sido insuficientes.
Nosotros queremos con nuestras medidas acercarnos a Europa
con más vivienda social y más alquileres. Para ello es imprescindible
crear grandes bolsas de suelos públicos. También nos hemos
marcado como objetivo acabar con el fraude existente en la
vivienda protegida.
P ¿Qué leyes será necesario modificar para desarrollar
su proyecto?
R Nuestras propuestas se articularán a través de cambios
en la Ley de Valoraciones de Suelo, una nueva reforma fiscal
y la modificación de la Ley de Haciendas Locales.
P ¿Cuáles serán los objetivos concretos que se ha puesto
su partido como tarea de gobierno?
R Creemos que aumentando
los recursos económicos destinados a vivienda que el PP ha
disminuido año tras año podremos conceder ayudas para que
unas 180.000 familias accedan a una casa cada año, lo que
representará un gran salto cualitativo, ya que en la actualidad
se realizan 100.000 actuaciones anuales, de las que un tercio
son operaciones de rehabilitación.
'Nunca en nuestro país se ha construido tanto y nunca
ha habido tantos problemas para acceder a una vivienda'.
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