Así, la Institución que dirige Jaime Caruana constata que un mayor volumen de financiación facilita la adquisición de inmuebles lo que, "en un contexto en el que la oferta es fija en el corto plazo, tenderá a traducirse en ascensos en los precios de dicho bien".

A su vez, si se encarece el precio de la vivienda, las familias cuentan con una garantía -la del propio inmueble- mejor valorada a la hora de solicitar financiación a sus bancos o cajas, "lo que estimula su demanda", según el estudio.

El Banco de España advierte de que existe "cierta evidencia descriptiva" a nivel internacional de episodios en los que ciclos expansivos en ambas variables han tendido a "alimentarse mutuamente", de modo que se han llegado a acumular desequilibrios que se han corregido posteriormente "de forma más o menos abrupta", en algunos casos con implicaciones "severas" sobre el sistema bancario y la economía en general.

Por ello, y dado que en España ambos agregados están creciendo a tasas muy elevadas, considera relevante analizar empíricamente la interrelación entre ambos.

Así, el estudio cifra en 0,15 puntos porcentuales el encarecimiento de los inmuebles por cada aumento de un 1% del crédito, tras analizar la evolución de ambos indicadores durante los años 1984-2004.

En sentido contrario, el crédito aumentaría 0,09 puntos porcentuales por cada aumento del 1% que registre el valor de las viviendas, según sus cálculos.

No obstante, el informe matiza que cuando el crédito no se encuentra en su nivel de equilibrio a largo plazo, las dos variables "tienen a moverse para restablecerlo" con ajustes posteriores, de forma que puede amortiguarse la traslación del crecimiento.

Así, estima que si el crédito crece un punto porcentual por encima de su "nivel coherente" a largo plazo, la propia financiación corregirá su progresión en los trimestres sucesivos al 1,3% y el valor de la vivienda en 0,08 puntos.

Si el desequilibrio fuese por escasa facilidad credicitia también se produciría una nivelación posterior con aumentos en las hipotecas otorgadas y el consiguiente encarecimiento de la vivienda.

En cambio, la sobrevaloración de la vivienda se corrige exclusivamente con variaciones en el precio de estos activos, según el estudio, que cifra en 0,07 puntos el ajuste por cada punto porcentual de desequilibrio.

En España el negocio hipotecario sigue sin dar muestras de ralentización. En mayo volvió a dar muestras de una fuerte actividad, al aumentar el saldo vivo en cartera de las entidades financieras en un 25,20% en términos interanuales, la cifra más alta desde el 25,29% de septiembre de 2004, que constituye una tasa récord desde que en 1996 se inició la actual fase expansiva de este negocio, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

Las familias y empresas adeudaban en mayo la cifra récord de 642.312 millones de euros a sus bancos, cajas y cooperataivas de crédito, el incremento mensual más elevado de la historia en términos absolutos.

De su lado, el precio medio de la vivienda libre (nueva y usada) aumentó un 13,9% en el segundo trimestre del año en tasa interanual, lo que supone un aumento inferior en 1,8 puntos porcentuales al 15,7% interanual del primer trimestre del año, según los últimos datos dados a conocer por el Ministerio de Vivienda, que considera, a la luz de estas cifras, que se mantiene la leve desaceleración de los precios de los pisos.