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El Gobierno ha anunciado la puesta en marcha de una de las medidas más reclamadas por los agentes para dinamizar el mercado del alquiler en España: la creación de Oficinas de Señalamiento Inmediato que, coordinadas por el Ministerio de Justicia, serán las encargadas de celebrar juicios rápidos para agilizar los desahucios de inquilinos morosos. Si la iniciativa funciona, los plazos para desalojar a quien no pague su renta se reducirán, de los 12 meses de media actual, a sólo dos.
Aunque fue en 2003 cuando la reforma de la Ley Orgánica del Poder Judicial reconoció la posibilidad de crear dichas oficinas, hasta ahora no se había abordado. Es una buena noticia que puede ayudar a devolver al mercado del alquiler a aquellos propietarios que, cohibidos por una elevada inseguridad jurídica, prefieren tener una vivienda vacía sin que genere ingresos antes que arriesgarse a perder dinero en un eterno desahucio.
Pero la puesta en marcha de esta medida, cuya eficacia demostrará el tiempo, conduce a nuevas reflexiones. Desde que se creó el actual Ministerio de Vivienda, mucho se viene hablando de la necesidad de fomentar el alquiler en un intento de abaratar el precio de la vivienda. Incentivos fiscales, ayudas directas e incluso la creación de la polémica Sociedad Pública de Alquiler muestran las reiteradas tentativas de animar a la población española a alquilar un piso antes que a comprar.
Sin embargo, nada nos indica que dichas iniciativas estén resultando efectivas. Sería este un buen momento para meditar por qué esa población -recordemos que han sido 700.000 las familias que en 2004 han comprado una casa de obra nueva en España- sigue sin apostar por el alquiler para vivir. Y el verdadero trasfondo es, dejando aparte los factores de índole sociocultural, meramente económico, tanto desde el punto de vista de la oferta como desde el de la demanda.
Seamos claros: actualmente alquilar una vivienda -y hablamos de vivienda libre- supone un desembolso mensual equivalente al 85% de lo que cuesta pagar una hipoteca. Los datos tampoco son muy alentadores para la oferta. Promover vivienda libre en alquiler arroja tasas de rentabilidad que apenas superan el 3,5%, frente al 12% que genera promover productos destinados a la venta. Ante esta realidad, aunque la vivienda siga subiendo de precio, ni oferta ni demanda tienen muchas posibilidades de participar en el mercado del alquiler.
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Alquilar una vivienda supone actualmente un desembolso mensual equivalente al 85% de lo que cuesta pagar una hipoteca
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Lo cierto es que, desde ambas perspectivas, la vivienda, en el ciclo inmobiliario expansivo actual, está siendo percibida como un bien de inversión, que genera riqueza, y no como un bien de uso, concepto por el cual vivir cuesta dinero. Y la pregunta es: ¿en qué momento del camino recorrido la sociedad española ha perdido el concepto de vivienda como bien de uso?
Desde el año 1997, el precio de la vivienda en España se ha incrementado un 130%. El ciudadano medio tiene ese dato en su memoria. Sabe también que quien haya comprado una vivienda en 2004 ha revalorizado su patrimonio un 17% en tan solo 12 meses. La evidencia se hace todavía más patente si consideramos que las previsiones para 2005 nos hablan de subidas de precios cercanas al 15%. Sin embargo, esas mismas previsiones, recogidas en el último estudio que Asprima presentó en el Salón Inmobiliario de Madrid, indican que el ciclo residencial inicia su moderación.
La primera consecuencia de ello será el progresivo ajuste de precios a una realidad que ha estado determinada por la fortaleza de la demanda, derivada de las óptimas condiciones de financiación de que han dispuesto las familias españolas. Para 2010 el sector espera que el aumento de los precios de la vivienda se sitúe en torno al IPC, lo que indicará que el sector ha alcanzado la normalización que todos deseamos.
Será entonces cuando la vivienda deje de ser considerada un bien de inversión y recupere su auténtica naturaleza de bien de uso. Será también entonces cuando los ciudadanos volverán a acercarse de modo natural al alquiler como alternativa de acceso a la vivienda, destinando la renta que no gastan en pagar una hipoteca a inversiones alternativas más rentables o simplemente al consumo.
Mientras tanto, medidas como las Oficinas de Señalamiento son bienvenidas y cuentan con el respaldo de todos, sobre todo por el estímulo que puede ejercer sobre una oferta sometida durante años a la inseguridad jurídica de un sistema que, en lugares como Madrid, no ha sido capaz de atender con eficacia juicios de escasa complejidad como los desahucios.
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