A pesar del escenario actual, el Banco de España considera como expectativa a futuro más probable una "eliminación paulatina y ordenada" de la sobrevaloración, basada en una desaceleración de los precios, que en el primer trimestre del año subieron un 15,7%, frente al 17,4% registrado a cierre del 2004, según datos del Ministerio de Vivienda.

La autoridad monetaria explica en su Informe Anual correspondiente al ejercicio 2004 que el mercado de la vivienda en España ha estado expuesto a una importante sucesión de shocks de demanda en los últimos años, derivados de los cambios registrados en variables como el grado de estabilidad macroeconómica, las expectativas sobre rentas futuras de los hogares, los tipos de interés, la demografía o la demanda de segunda vivienda por parte de residentes y no residentes. La oferta, por su parte, ha respondido de una "manera ágil" pero insuficiente para absorber esta creciente oferta, lo que ha provocado el fenómeno de sobrevaloración de los inmuebles.

La deuda de las familias

Al cierre del 2004, la deuda financiera de las familias españolas alcanzó un nuevo máximo históriÿco con 595.183 millones de euros, lo que representa el 74,52% del PIB español, con un crecimiento cifrado en el 17,5%. Sus activos aumentaron a un ritmo significativamente inferior, el 9,16%. Estos datos del Banco de España evidencian que las familias continúan con el fuerte ritmo de endeudamiento de los últimos ejercicios, que ha provocado que los pasivos se hayan casi triplicado desde 1996, cuando apenas superaban los 200.000 millones de euros (el 43,3% del PIB de entonces).

En ese total, los préstamos para la adquisición de vivienda siguen ganando peso y al término del año pasado suponían ya el 63% de las deudas totales de las familias, tres puntos más que el año anterior y cinco más que en el 2002. Las hipotecas crecieron al mayor ritmo de los últimos años, un 23%, mientras que los créditos al consumo aumentaron a una tasa mucho más moderada, e incluso inferior a la del ejercicio anterior, el 11%. El endeudamiento de las familias creció, además, a mayor ritmo que sus rentas, lo que originó que al término del ejercicio, las deudas supusieran ya el 104% de su renta bruta disponible.

El Banco de España destaca que, de este modo, el endeudamiento de las familias españolas se aleja de la media de la Unión Europea (90%) y se acerca al de Estados Unidos (115%). Al tiempo que el endeudamiento de las familias se elevó por encima de la renta bruta disponible, la parte de su ahorro no destinado al servicio de la deuda se situó prácticamente en cero (el 0,5%), "lo que supone el nivel más reducido registrado desde mediados de la década de los noventa".

Críticas al Gobierno

El Banco de España reconoce que ante esta situación el Gobierno ha puesto en marcha actuaciones sobre la oferta de suelo, vivienda protegida o vivienda en alquiler para aliviar el problema de encarecimiento de la demanda, pero subraya que la mayoría "están todavía en fases preliminares de implementación".

En este sentido, critica las medidas del Ministerio de Vivienda para fomentar el mercado del alquiler. "Se basan excesivamente en el recurso a la financiación subvencionada, y no abordan de forma suficiente aspectos relevantes para asegurar el funcionamiento de este mercado, como podría ser la revisión de la Ley de arrendamientos urbanos, o lo hacen de forma indirecta, a través, por ejemplo, de la cobertura de la suscripción de un seguro contra impago", explica.

Crece el temor a un ajuste brusco

El Banco de España advierte que como consecuencia de esta sobrevaloración del mercado inmobiliario "también se ha incrementado la probabilidad de que la corrección del desajuste actual pueda adquirir una intensidad significativa". La autoridad que dirige Jaime Caruana explica que tradicionalmente la economía española se ha caracterizado por absorber de forma gradual estas desviaciones de precio, por lo que no prevé "correcciones bruscas" en este caso.

No obstante, reconoce que las familias cuentan ahora con un mayor nivel de endeudamiento y un colchón de ahorro menor, por lo que son "potencialmente más sensibles" a posibles perturbaciones que puedan afectar de manera negativa a su capacidad para hacer frente a los pagos derivados de las deudas contraídas. Sin embargo hace hincapié en que los hogares españoles, al contrario de lo ocurrido en otros países, no han utilizado de forma generalizada la revalorización de sus activos para solicitar créditos hipotecarios destinados a financiar su gasto de consumo corriente.

En cualquier caso, reconoce que el mantenimiento de los actuales ritmos de subida de la vivienda y de endeudamiento de los hogares "terminaría por agotar los márgenes de seguridad que todavía existen", por lo que el Banco de España indica que sólo si ambas variables inician pronto una senda de desaceleración, el gasto de los hogares será capaz de mantener una pauta de expansión sostenida.