El gobernador del Banco de España ve "previsible y deseable" una corrección paulatina del precio de la vivienda en España, que —a su juicio— tiene un "grado significativo de sobrevaloración", ya que su actual valor no se explica por factores como una mayor demanda, el aumento de la renta familiar o el nivel de los tipos de interés.

Así lo afirmó ayer en su intervención en el "XII Encuentro del Sector Financiero", en el que, tras constatar que los precios "no muestran signos claros de moderación" en la actualidad, se mostró convencido de que se producirá una corrección paulatina en el futuro, porque la probabilidad de un ajuste "desordenado" en los precios es "reducida" y la economía española estaría en todo caso preparada para hacer frente a esa eventualidad si se produjese. El ajuste sería, por tanto, gradual, como ha ocurrido, dijo, "en episodios anteriores de auge inmobiliario, tanto en nuestro país como en otros".

Colchones contra ajustes bruscos

Según Caruana, los hogares españoles no han explotado de manera notoria la revalorización de sus viviendas para hacer frente a su consumo corriente, es decir, que no han aprovechado masivamente el recalentamiento de los precios para vender su piso, lo que permite que el futuro de la economía nacional sea menos dependiente de las vicisitudes del mercado inmobiliario que otros países, como Estados Unidos, el Reino Unido u Holanda.

Caruana admitió que los hogares han aumentado su exposición a este tipo de perturbaciones, dado el fuerte crecimiento de su endeudamiento, pero resaltó que es reducido "el segmento de la población que registra una situación patrimonial claramente vulnerable". El nivel de deuda de las familias españolas ha pasado del 45% de su renta bruta a mediados de los años noventa a situarse en el 100% en el tercer trimestre del 2004, una cifra que —recordó Caruana— no alcanza todavía los niveles de Estados Unidos y Reino Unido.

Como otro factor que debería animar a la actuación calmada de los agentes implicados en la marcha del mercado de la vivienda, el gobernador destacó la elevada solidez del sistema bancario español, lo que hace "altamente improbable" que un ajuste brusco del precio de la vivienda "pudiera debilitar de manera significativa su capacidad para continuar financiando eficientemente la actividad económica".

Sin embargo, el gobernador del Banco de España no renunció a solicitar a las entidades financieras que "tengan muy en cuenta la posible evolución de los riesgos en entornos macroeconómicos más adversos, aunque éstos no sean los más probables". Aconsejó, por ello, a la banca que mida sus riesgos teniendo en cuenta una posible subida de tipos de interés y una bajada del precio de la vivienda, con la consiguiente desaceleración del crecimiento del negocio hipotecario.

Tasaciones a la baja y créditos restringidos

También pidió Caruana a las sociedades tasadoras que valoren el precio de las viviendas no sólo en el momento de su venta, sino en un plazo temporal "más amplio" que permita recoger el "valor sostenible a medio plazo" del inmueble en cuestión. Para el máximo responsable del organismo supervisor, esta medida no sólo es la "más prudente", sino también la "más realista", dado el comportamiento cíclico del sector inmobiliario.

Caruana justificó esta llamada de atención a las tasadoras en que "de ellas depende, en buena medida, el porcentaje máximo a financiar" por las entidades financieras, que consideró importante "respetar de manera efectiva". El gobernador del banco emisor conminó así a la banca a no dar créditos por encima del 80% máximo del valor de tasación permitido, como medida de prudencia para las entidades financieras en previsión de un eventual repunte futuro de la morosidad.

Sin confiarse en la baja morosidad

Aunque el ratio de morosidad se encuentre hoy en día en mínimos históricos, el banquero avisó de que ello "no debe inducir a una excesiva confianza y a relajar la política crediticia", porque los "errores" tienden a cometerse, dijo, precisamente durante la fase expansiva del ciclo crediticio. Así, Caruana reclamó a la banca que analice los riesgos "en profundidad", evitando concentraciones de riesgos y diferenciando "apropiadamente" los correspondientes a financiación de vivienda final y las actividades con promotores.

Además, señaló que los sistemas de predicción de riesgos y de pérdidas potenciales en situaciones adversas que tiene la banca quizá no respondan "al tamaño y a las características del mercado actual" por los profundos cambios experimentados por la economía en los últimos 20 años, y esto debería tenerse en cuenta al desarrollar los modelos de gestión de riesgo que adopten con vistas al nuevo marco regulatorio Basilea II.

La internacionalización de la banca

Durante su intervención en las jornadas, Caruana subrayó que la creciente expansión geográfica de la banca exige "profundizar" en la cooperación internacional entre supervisores bancarios, con un intercambio de información "más intenso", y obliga a las entidades a tener políticas y criterios de gestión "consistentes" en las distintas filiales, aunque estén adaptados a las propias características de los entornos locales en los que operen.

En el marco de la zona euro dijo que se ha avanzado hacia el mercado financiero único en determinados segmentos, pero insistió en que en la banca minorista "todavía es necesario continuar profundizando en el proceso de integración". A su juicio, las iniciativas puestas en marcha por la Comisión Europea sobre esta materia "van en la dirección correcta" y "deben ser apoyadas".

Adelantos en la nueva contabilidad

Con respecto a las medidas dirigidas a fomentar la consolidación de un mercado financiero único, recordó la aplicación de las normas internacionales de contabilidad a partir del 2005, y valoró "el importante esfuerzo y trabajo" realizado por las entidades para adoptar los nuevos criterios. En ese sentido, Caruana se congratuló de que la banca haya ido más allá incluso de la propia normativa en lo relativo a las participaciones industriales, al no consolidar por puesta en equivalencia aquellas en las que no alcanzan un 20% de su capital, pese a que el Banco de España les permite hacerlo si demuestran ejercer una influencia significativa.

"Valoramos de manera positiva esta rápida transición realizada por el sector, que nos permite afirmar sin matices que la regla del 20% no requiere consideraciones especiales en nuestro país", manifestó. En la contabilidad española se exigía tener un 3% en una empresa para poder consolidarla. Las nuevas normas imponen el 20%, pero el Banco de España trató de facilitar esta transición permitiéndo consolidar si se ejercía una influencia significativa en la participada.