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El mercado inmobiliario vive un momento de cambio. La prevista desaceleración en las revalorizaciones de
la vivienda está expulsando del sector a muchos especuladores atraídos en los últimos años por las rápidas
plusvalías que ofrecía la constante escalada de los precios. Este tipo de inversores contribuyó a inflar un
mercado ya caliente por el boom de la demanda de compradores particulares de primera vivienda para uso propio
y segunda residencia, entre otras muchas razones, por los bajos intereses y las facilidades de acceso a los
créditos.
Ahora, mientras se confirma el aterrizaje suave de los precios de la vivienda, los inversores españoles, que
cuentan todavía con niveles históricos de liquidez, siguen buscando posibilidades para rentabilizar su dinero
y se preguntan si el mercado inmobiliario es todavía un destino atractivo, pese al cambio de panorama. Expertos
reunidos esta semana por Banco Madrid y Cinco Días en un debate sobre inversión inmobiliaria versus inversión
financiera coincidieron durante sus intervenciones en que el mercado inmobiliario mantiene aún muchas de sus
ventajas, a pesar de la menor subida de los precios y la mejora de los rendimientos de otros activos financieros,
como la renta variable. Pero aseguraron que a partir de ahora invertir en estos activos va a exigir un cambio
de mentalidad por parte de los ahorradores, ya que la nueva situación hace de este mercado un destino que encaja
mejor con el ahorrador que busca hacer un patrimonio que con el que pretende, como antes, obtener plusvalías
en poco tiempo.
'Con la desaceleración de los precios los particulares van a tener muchos menos atractivos para invertir. Se
reducirá el número de inversores que buscan beneficios rápidos. Tienen que surgir más fórmulas de inversión
colectiva. El mercado inmobiliario es poco líquido y exige una visión a más largo plazo', afirmó Concha Osácar,
de Lazora, la gestora fruto de la alianza de Azora Gestión Inmobiliaria y Larcovi.
Sin embargo, los expertos también coincidieron al subrayar los escasos canales que existen todavía entre el
mercado inmobiliario y los mercados financieros y las dificultades que se encuentran para canalizar el ahorro
de los inversores particulares hacia este mercado, mucho menos transparente y organizado que el de los activos
financieros.
José Miguel López-Frade, director general de Banco Madrid, aseguró que 'los clientes siguen demandando producto
inmobiliario y hay cada vez más demanda de producto patrimonialista'. En su opinión, 'la vivienda ha dejado de
ser el único objeto de la inversión, que se abre a otros muchos productos, pero lo difícil es darle cauce y
encontrar los vehículos adecuados'.
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Muchos inversores
se están agrupando para comprar suelo y hacer sus propios desarrollos urbanísticos para
explotar
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Su colega de la división de banca privada, Luis Regalado, corroboró esta impresión y se lamentó, en concreto,
de la falta de desarrollo de los fondos de inversión inmobiliaria, por el momento, uno de los pocos instrumentos
de inversión colectiva para el sector. 'La inversión en fondos de inversión inmobiliaria creció el año pasado
en torno al 55%, con una rentabilidad media del 7%. Hay una gran atracción hacia estos activos y, sin embargo,
apenas hay cinco o seis fondos de este tipo y cuentan con muchas más limitaciones que en otros países de Europa,
donde hace tiempo que existen instrumentos más ágiles'.
Sobra liquidez, falta producto
Pero además de falta de desarrollo en los vehículos financieros para la inversión inmobiliaria, los expertos
reunidos en el Banco Madrid se quejaron también de la falta de producto y de transparencia que rodea al sector
en muchos ámbitos, sobre todo en el suelo. Miguel Hernández, socio director general de Aguirre Newman Urbanismo,
señaló que 'la excesiva regulación y opacidad que rodea al mercado del suelo provocará estrangulamientos' y
pidió a las administraciones responsables mayor información sobre las actuaciones urbanísticas en curso. Hernández
mostró también su inquietud por 'la falta de adaptación del mercado español a las nuevas demandas de espacios
inmobiliarios, donde existe un camino por recorrer mucho más largo que en otros países'. En definitiva, 'España
está un poco dormida en el mundo inmobiliario y se ha centrado excesivamente en la vivienda', precisó.
Estas limitaciones del mercado español ya está provocando que muchos ahorradores opten por salir a comprar
inmuebles fuera de España. Begoña Feyjóo, directora del área de tasaciones del grupo Gesinar, incidió en esta
tendencia y se refirió, por ejemplo, a las mejores posibilidades que existen en países como Francia para la
explotación de vivienda en alquiler, un mercado 'que necesariamente tendrá que desarrollarse en España', en
palabras de Concha Osácar.
Los asistentes al debate llegaron a la conclusión de que el concepto tradicional del mercado inmobiliario, tal y
como se ha concebido hasta el momento, tiene que cambiar. Surgirán nuevos nichos de rentabilidad y nuevos formatos
de inversión. Entre ellos, varios de los invitados citaron los pequeños clubes de inversión, una fórmula colectiva
para tomar posiciones en proyectos inmobiliarios. Además, destacaron el creciente interés por asociaciones
profesionales que asumen el rol de promotores para desarrollos inmobiliarios propios.
Recientemente, por ejemplo, 27 cadenas comerciales entre las que figuran firmas como Adolfo Domínguez, Camper,
The Phone House o General Óptica se han aliado para atajar el fuerte alza del precio del alquiler de los locales
y realizar implantaciones comerciales colectivas. La dificultad de encontrar suelo finalista o inmuebles modernos
para alquilar también está moviendo a muchas empresas logísticas a adquirir y desarrollar suelo no urbanizado
para construir.
López-Frade destacó también que cada vez aparecen más entidades financieras en desarrollos urbanísticos, entidades
que no sólo financian los proyectos sino que son corresponsables en la gestión urbanística y la explotación
posterior de los inmuebles.
Regalado destacó además el creciente interés por la compra de suelo rústico para convertir en suelo finalista
y desarrollar proyectos y aseguró que 'cada vez más lo que ha sido producto y conceptos de inversión inmobiliaria
reservados a las grandes fortunas se abrirán a la demanda de los particulares'.
Agentes inmobiliarios
Ante todos estos cambios, los expertos consideraron que será clave la profesionalización del sector y cada vez
más demandada la labor de los gestores inmobiliarios, que serán los profesionales capaces de ver los nuevos nichos
de negocio y gestionarlos.
José Miguel López-Frade puso como ejemplo la existencia en otros países de muchos grupos de inversión en lujo,
'muchos inversores se compran suelo para hacer sus propios campos de golf privados'. También se señalaron en el
debate otros ejemplos como la inversión en campos de fútbol, en inmuebles para la explotación de hoteles o centros
comerciales, que cada vez son objeto de mayor interés por personas interesadas en tomar participaciones en el
desarrollo completo de estos proyectos.
'Las oportunidades surgirán a partir de ahora en los nuevos conceptos, los riesgos van a ser diferentes y conviene
adaptarse a las nuevas demandas', manifestó Miguel Hernández, de Aguirre Newman.
En líneas generales, por tanto, aunque durante el debate se coincidió en la idea de que el sector inmobiliario
afronta un aterrizaje suave y habrá que adaptarse a un nuevo ciclo de menores ritmos anuales de precios y ventas,
sobre todo de viviendas, la opinión general fue que el capital privado no dará la espalda a este sector, que
ofrece aún muchas oportunidades si se saben descubrir los nuevos nichos de negocio.
Pero en lo que también hay acuerdo es que para que el mercado crezca y aproveche el sobrante de liquidez existente
en España es necesario que se modernicen y desarrollen los vehículos financieros para canalizar el ahorro el sector,
en línea con los que existen en los países del entorno europeo.
Los fondos de inversión inmobiliaria y otras fórmulas de inversión colectiva, como los clubes de inversión,
agrupaciones de profesionales que asumen el rol de promotores o tomas de participaciones en proyectos y desarrollos
urbanísticos en marcha serán dentro de poco formatos mucho más comunes.
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