La AHE ve "muy poco probable" que las hipotecas formalizadas con anterioridad al 2003 alcanzasen en dos años cuotas de amortización superiores a las que asumieron los hogares en el momento de su formalización, aunque suban los tipos. En un escenario a más largo plazo —hasta seis años—, el "mayor riesgo" de subidas se acumula también en los préstamos constituidos entre 2002 y 2004, mientras que las diferencias al alza "serían poco relevantes" en las hipotecas contratadas entre 1998 y 2001, y nunca alcanzarían las cuotas iniciales en las anteriores a 1998.

Para realizar estas predicciones, la AEH toma como referencia las variaciones históricas de los índices más utilizados para calcular las hipotecas desde la creación de la Unión Monetaria Europea en 1999 y realiza sus estimaciones con el peor escenario posible, es decir, utilizando el nivel máximo alcanzado por esas referencias durante 24 meses o seis años, según el plazo estipulado.

A la tasa máxima para dos años le suma además un diferencial de 0,75 puntos por ser la fórmula de contratación más utilizada en los últimos años, y para el cálculo a seis años utiliza el valor más alto del IRPH del total de entidades desde la creación de la UME, situado en el 6,390%. La AHE utiliza así un tipo próximo al 4,56% para realizar las predicciones a dos años, tasa que no utilizaba para las hipotecas medias desde el 2002, y usa para el escenario a seis años una tasa —el 6,390%— desconocida desde el año 1997.

En el 2005 las revisiones todavía son a la baja

Con estos parámetros y tomando como referencia la hipoteca media suscrita por los hogares desde 1990 según datos del INE, la AEH revela que casi todos los préstamos contratados en los últimos 15 años se beneficiarán de reducciones en su cuota original al revisarlos con el euribor actual —en febrero quedó en el 2,310%—. La rebaja de la factura anual variará entre los 4.205 euros que se ahorra un titular de un préstamo estándar contratado en 1990 (su cuota pasaría desde los 8.669 euros que pagó el primer año hasta 4.464 euros) y los 235 euros que pagará de menos el que lo formalizó en el 2004 (de 6.357 a 6.121 euros al año).

En un escenario a dos años, sólo pagarían cuotas superiores a las iniciales las familias que formalizaron su préstamos en 2003 y 2004. Así, los titulares de un préstamo tipo contratado en 2003 (de 96.857 euros a 25 años y al 3,75%, según datos del INE) pagarían una cuota anual de 6.500 euros frente a los 5.975 del primer año. En una hipoteca media de 2004 (de 106.867 euros a 25 años y al 3,41%), la cuota anual sería de 7.172 euros, superior a los 6.357 que supuso el año de su constitución.

El resto de familias se ahorraría entre 137 euros al año (11,42 euros cada mes) y 3.816 euros (318 euros en la factura mensual) sobre el precio pagado en el momento de constituir la hipotecas y según tuviesen un préstamo tipo del año 2002 o la estándar de 1990.

Si el plazo de cálculo se amplía hasta seis años con el peor tipo posible, la factura será superior a la original en todos los que formalizaron su hipoteca desde 1998, con aumentos sobre el pago anual inicial que oscilarán entre los 287 euros y los 2.214, según sea más o menos antigua su formalización. Sin embargo, seguirían pagando menos que al inicio los que contrataron su préstamo hipotecario con anterioridad al año 1998, cuando el tipo efectivo de las hipotecas tipo se situaba en el 5,65%.

Más volátiles que en Europa

La AHE constata en su informe que las hipotecas suscritas en España adolecen de una mayor volatilidad frente a movimientos de tipos que las realizadas en los demás países europeos por existir un mayor porcentaje de hipotecarios a tipo de interés variable. En 2004, el 99,2% de los préstamos se hicieron a tipo de interés variable y sólo un 0,8% a tipo fijo.

La asociación comparte la opinión de supervisor sobre la necesidad de que los usuarios del crédito hipotecario "tomen conciencia de esta realidad" y "se acostumbren a valorarla con objetividad, a fin de que puedan hacer en cada momento la mejor opción para ellos".

No obstante, insiste en que las amenazas de riesgos derivados de subidas de tipos hay que situarlas "más en el medio y largo plazo que en el corto", y considera en este sentido que las medidas anunciadas por el Gobierno "pueden contribuir eficazmente a paliarlas", "si se implementan con prontitud y acierto".