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Las manifestaciones efectuadas hace unas semanas por Francisco Vázquez, presidente de la FEMP, en una entrevista con Pedro Solbes, provocaron una rápida y contundente respuesta de las asociaciones de promotores, en defensa de sus intereses, dirigiendo el mensaje hacia donde más duele, el bolsillo de los ciudadanos. Su argumento es claro: 'Si se eleva el porcentaje de cesión obligatoria de aprovechamiento urbanístico del 10% actual al pasado 15%, los precios de la vivienda subirán'. Incluso llegaron a cuantificar dicho aumento en un 6%. Evidentemente con esta cifra no perseguirán simplemente un efecto alarmista, tratando de movilizar a la sociedad en contra de una medida que elevase más aún el escandaloso ritmo alcista de los precios de la vivienda. Habrán hecho sus cálculos y dicho incremento será el necesario para, cuando menos, mantener su margen de beneficios.
De este modo, según los cálculos de los promotores inmobiliarios, cabría pensar que si, fruto de una decisión legislativa, desapareciesen las cesiones obligatorias de aprovechamiento urbanístico a los municipios, los precios en una situación como la actual, favorecedora de una elevada demanda residencial, se situarían levemente por encima de la inflación. Supongamos, por tanto, que se redujesen los precios un 12%. De esta forma, los incrementos medios nacionales observados, que actualmente oscilan en torno al 17%, serían de aproximadamente el 5%. Parece un escenario paradisiaco en confrontación con el real. Podríamos, entonces, plantearnos esta medida de forma transitoria y ver si, en un plazo prudencial como el de una legislatura, constatamos la estabilización de los precios en términos reales, en igualdad de condiciones demográficas, económicas y financieras. Si no tuviera lugar este deseado efecto regresemos, no al 10%, sino al 15%, porque se habría puesto de relieve que no existe correlación entre precio de la vivienda y porcentaje de cesión urbanística, rebatiendo con hechos el argumento.
Ahora bien, es imprescindible acotar legalmente el destino de los patrimonios públicos de suelo, integrados por los aprovechamientos cedidos al municipio, exclusivamente a usos residenciales protegidos. Así lo demandan los propios empresarios del sector. Y es que debe comprenderse que la justificación esencial de estos patrimonios no es la obtención de ingresos municipales, sino la de servir de instrumento de política socio-territorial. Citemos prácticas reprobables como la del Ayuntamiento de Madrid, firme impulsor en su día de la reducción del porcentaje de cesión obligatoria en su PGOU de 1997, y que durante los últimos años ha sacado continuamente a concurso parcelas públicas para la construcción de viviendas libres. En estos concursos el criterio de baremación de mayor puntuación en la licitación ha sido el denominado incremento en el precio de compra de la parcela, con 80 de los 100 puntos del baremo. Pues bien, si el destino efectivo de los aprovechamientos cedidos fuera la vivienda protegida, el aumento de la proporción de los usos protegidos sobre el volumen residencial total en edificación ejercería un efecto positivo en la moderación del precio medio del parque de vivienda en venta. La impopular medida de aumentar el porcentaje de cesión podría incidir, de esta manera, en una contención del precio medio de la vivienda, en lugar de en la elevación señalada por los empresarios de la promoción inmobiliaria.
Desde la aprobación de la Ley 6/1998, sobre régimen del suelo y valoraciones, que determinó la cesión obligatoria en un máximo del 10% del aprovechamiento, los precios no han dejado de subir a ritmos crecientemente dinámicos. Sería ingenuo vincular estrictamente ambas circunstancias, pues han sido diversos los elementos que han incidido en la álgida demanda, traducida en elevación de los precios. Cabría pensar, según el argumento de los promotores inmobiliarios, que, de no haberse producido esta reducción de las cesiones, los precios habrían aumentado en una proporción considerablemente mayor (digamos un 6% más anualmente) durante cinco años. En las circunstancias de demanda observadas en los últimos cinco años, esta situación hubiera propiciado un proceso alcista a todas luces insostenible para la economía española, en términos de endeudamiento de los hogares. De este modo, la propia lógica de acción del promotor, repercutiendo sobre los adquirentes de vivienda las más elevadas cesiones obligatorias, para mantener los altos márgenes de beneficios, hubiera inflado una burbuja que a estas alturas ya habría estallado.
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