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EL MUNDO - ECONOMÍA   

28 de junio de 2004    


FISCALIDAD DE LA VIVIENDA

¿Quién se atreve con la deducción por vivienda?

Mª. Luisa Atarés y Jesús Navares

Mientras PSOE y PP buscan a quien culpar del boom inmobiliario, el prometido plan de choque sigue en mantillas, la especulación no cesa y la deducción por compra de vivienda -casi 3.500 millones de euros menos para las arcas del Estado- sobrevive a las críticas y a los cambios de Gobierno. ¿Algún Ejecutivo se atreverá a eliminarla?


Cerca de cinco millones de españoles se están comprando su casa, su vivienda habitual, y todos, sin faltar uno, se desgravan en la cuota del IRPF anual el 15% de lo pagado con un tope máximo de 9.015 euros -y los primeros años de hipoteca, algo más-. ¿Peligrarían los votos de estos ciudadanos -y de sus familias- si algún gobierno se atreviera a suprimir esa deducción? La previsible respuesta social está frenando una decisión que tanto los Gobiernos del PP como el actual del PSOE consideran necesaria, aunque prefieren, eso sí, que la tome el otro.

Apenas ha cumplido los 25 años, pero la deducción por la compra de la vivienda habitual es ya una tradición muy arraigada entre los españoles. Razón de peso para que, aunque dicho beneficio fiscal suponga una merma de casi 3.500 millones de euros al año para las arcas del Estado, y pese a que organismos internacionales como la OCDE y el FMI, así como analistas inmobiliarios y expertos en fiscalidad, destaquen sus efectos perversos -contribuye a encarecer el precio de los pisos- y recomienden su desaparición, no haya gobierno que se atreva a ponerle el cascabel al gato.

Lo ha vuelto a dejar clarísimo Miguel Sebastián, asesor económico del Gobierno de Zapatero y hacedor del programa que ha llevado al PSOE a La Moncloa. Según recoge ese programa, la deducción por compra de vivienda «genera distorsiones no deseadas en la actividad económica, que benefician a los oferentes de las actividades bonificadas como, por ejemplo, a los promotores de viviendas».Pero, como ha comentado el propio Sebastián está misma semana, debía haber sido el PP, en su última reforma fiscal, el que eliminara ese elemento distorsionador. «El mayor error de la política económica del Gobierno del Partido Popular fue mantener esta desgravación en la reforma del IRPF que acometió en 1998». «Si no se hubiera proseguido con esa política probablemente nos hubiéramos ahorrado buena parte de la sobrevaloración, como llama el Banco de España a la hipotética burbuja inmobiliaria, en que posiblemente nos encontramos», ha esgrimido.

Efectivamente el Gobierno de Aznar, aunque se lo planteó, no fue capaz de acabar con esa deducción. Pero, por primera vez, la redujo: la concentró en la cuota y no en la base del impuesto, lo que le quita mucha dimensión, y transformó la antigua limitación del 30% sobre la renta neta de cada contribuyente en una deducción lineal con el tope de los 9.015 euros por persona. Es decir, sin entrar en detalle, limitó la deducción al 15% sobre ese máximo anual.

Con este sistema, aún en vigor, se sigue siendo generoso con los ciudadanos y, de paso, se sigue contribuyendo a generar esas perversas distorsiones del mercado. Pero también se frenan algunos de los privilegios de los más ricos -que hasta 1998 eran los más beneficiados por la deducción-, para centrar la ayuda estatal en las rentas medias y bajas, aunque muchas de estas últimas no necesitan hacer declaración.

Un avance que ahora podría aprovechar el PSOE para cumplir con su programa y eliminar definitivamente la deducción. Sin embargo, como ha dicho Sebastián, «ahora puede que no sea el momento oportuno aunque, en cualquier caso, es una posibilidad que está en estudio».Quizá contribuyan a que esa posibilidad se transforme en decisión las propuestas que baraja la ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, para poner freno a la carestía del mercado inmobiliario.

Trujillo quiere invertir la proporción entre las deducciones fiscales por compra de piso -que representan un 82% de los recursos dedicados a vivienda- y las ayudas directas -que sólo equivalen a un 12% del total-. El objetivo de la ministra es que el 75% de la partida se destine a aportaciones directas y, especialmente, al fomento del alquiler.

Si se aúnan los planteamientos de Trujillo con los de Sebastián y con el programa del PSOE puede que la deducción por vivienda esté entrando en la senectud. Pero habrá que vencer el miedo a la reacción popular y escuchar al ministro de Economía, Pedro Solbes, antes de declarar la muerte anunciada de un beneficio fiscal que vivió sus años dorados bajo Gobierno socialista. El Decreto Boyer, vigente entre 1985 y 1991, dio alas a la deducción permitiendo que incluso las segundas y hasta terceras viviendas disfrutaran de ella, siempre, eso sí, que fueran de nueva construcción.

La deducción nació en septiembre de 1978 con la reforma Ordóñez y consistía en que los compradores de vivienda que recurrían a préstamos hipotecarios podían deducirse en la base del impuesto los intereses del préstamo, sin limitación ninguna, y además, el 15% del capital principal en la cuota, con el tope del 30% de los ingresos. En una época en que los tipos de gravamen eran mucho más altos que hoy, tenía mucho interés deducirse en la base, que es la forma de reducir los ingresos tributables. Los que más tenían sacaron buena tajada de esta innovación fiscal.

Entre 1979 y 1998, sólo se deducía de la cuota del IRPF lo que estrictamente cabe considerar como inversión en vivienda (los pagos directos al vendedor, así como la amortización del principal de los préstamos hipotecarios). La deducción carecía de topes lineales y el único requisito era que la inversión máxima no superara el 30% de los rendimientos del contribuyente.

La primavera de 1985 trajo una nueva alegría para los contribuyentes; el Decreto Boyer amplió la bonificación a todas las viviendas de nueva construcción, fueran o no de uso habitual. No había deducción por los intereses, pero sí por el principal y el tipo de gravamen para todas las viviendas, sin limitación, era del 17%. Esos fueron los años dorados de la deducción y también por esa época (1987) se produjo el primer auge destacado en el precio de los pisos.

Ese efecto pudo provocar la introducción de la primera cautela en la deducción, en 1986, con una reforma parcial que limitó los intereses deducibles a 800.000 pesetas por contribuyente.Pero no fue hasta la reforma de 1998, con la puesta en marcha del mínimo familiar exento de tributación en el IRPF -que debería absorber el gasto en vivienda- y la desaparición de la tributación por la vivienda habitual -hasta entonces se gravaba un 3% sobre el valor catastral- que la deducción sufrió su primer varapalo.El año próximo, cuando el PSOE acometa su prometida reforma fiscal, la deducción volverá a estar en ojo del huracán. Quizá entonces, si cuenta con un plan de choque eficaz, el Gobierno se atreva a explicar a los ciudadanos las perversiones de este beneficio fiscal que, según una gran mayoría de expertos, se ha transformado más en una ilusión de ayuda que en una ayuda real, y la deducción encuentre un sustituto en las ayudas directas.

Si la polémica sobre el tipo de apoyo estatal a la compra de vivienda revela alguna de las claves para cumplir el artículo 47 de la Constitución, relativo al derecho de los ciudadanos a «disfrutar de una vivienda digna», otra es la de facilitar el alquiler como uno de los medios de influir a la baja en el coste de los pisos en propiedad. Ninguna Carta Magna del mundo se atreve a garantizar el reparto en propiedad ni de un metro cuadrado de suelo habitable, sólo se habla de uso. Pero el caso es que en España, por las políticas desarrolladas desde finales de los años 40, se ha descuidado conscientemente el recurso del fomento del alquiler y se ha primado la construcción de viviendas para la venta. El resultado es que en España, hoy, con un parque de alquiler de sólo el 12%, se está muy lejos de la media europea, que ronda el 40%.

Todos los esfuerzos se han concentrado durante muchos años en la venta del ladrillo y, además de no dar una seguridad jurídica al arrendador para que exponga ese bien en el mercado, se le ha abandonado también fiscalmente. El resultado es un precio de la vivienda disparado por una demanda que no cesa, gracias a la presión de la población y a los bajos tipos de interés, y un coste de los alquileres disuasorio y que casi cumple la función de dar la puntilla a los escasos indecisos que aún no han acudido a un banco para, por un poco más, contratar una hipoteca.

Tanto el PSOE como el PP podrán romper con la piedra de la demagogia los cristales que deseen del edificio ideológico del vecino, pero el hecho incontestable es que existen en España más de tres millones de viviendas vacías. Esto, en sí mismo, sería un dislate mayúsculo si el dato se toma aislado, dados los problemas crecientes de alojamiento de la población. Pero entre sus efectos perversos, la escasez de oferta asequible de pisos en alquiler está condenando a la inmovilidad laboral española a perpetuarse cual peste medieval, cuando cada vez es más necesario, sobre todo para los jóvenes, perseguir geográficamente un puesto de trabajo.

Dos de los países más desarrollados de la UE, Francia y Alemania, han enfocado el asunto del alquiler de viviendas de un modo más moderno. En el caso alemán, y en parte por sanear el parque inmobiliario de la ex República Democrática Alemana, su Gobierno eligió el método de la amortización para estimular este mercado. El régimen fiscal alemán favorece a los inversores en viviendas de alquiler, sobre todo si hacen uso de la amortización del valor del edificio.

Francia, por su parte, tiene una experiencia de más de 100 años en el desarrollo de políticas de vivienda de alquiler, con la particularidad de que, además de estimular la construcción de este tipo de alojamientos, parte de las desgravaciones por la adquisición de viviendas en propiedad está condicionada a un uso temporal de la vivienda en alquiler. Es decir, las ventajas fiscales para comprar una vivienda son fuertes pero, en contrapartida, los propietarios están obligados a alquilar su bien durante unos años y con la limitación de precio en los alquileres dependiendo de los ingresos del arrendatario.

Con la Ley Besson de enero de 1999, el Gobierno francés logró un equilibrio entre la producción de viviendas en propiedad y las de alquiler, permitiendo el desarrollo de productos financieros específicos asequibles y préstamos hipotecarios para los que invierten parte de sus ahorros en el negocio del alquiler. El aderezo francés a este estímulo inversor, tanto para viviendas antiguas como nuevas, es el establecimiento de garantías de cobro para el arrendador. La fórmula Besson no deja de ser un modelo más o menos creativo de inversión rentable, pero que beneficia al 80% de la población del país vecino.

¿Se debe suprimir la desgravación?
GREGORIO IZQUIERDO

Se está cuestionando la deducción por adquisición de vivienda en el IRPF ante la sospecha de que pueda contribuir a las subidas de precios y a desincentivar la opción del alquiler. Si bien ambas circunstancias son ciertas no considero que esta propuesta sea aconsejable, ya que existen alternativas para resolver estos problemas, sin necesidad de aumentar la brecha entre los que adquirieron su casa en el pasado a menores precios que los actuales -que previsiblemente mantendrían su deducción- y los que llegan ahora al mercado, que no sólo se encuentran con los precios elevados, sino que pierden la única ayuda pública de la que hasta ahora disponían.

La supresión de la deducción frenaría, además, de forma especialmente inoportuna la demanda, ya que se produciría en un escenario en el que el mercado inmobiliario ya está anticipando el previsible cambio de las condiciones financieras y de las expectativas acerca de la evolución futura de los precios. En este punto, no estaría de más recordar que en el precio final de la vivienda, más de un 5% se debe a tributos locales y del orden de otro 8% a impuestos indirectos, por lo que si de verdad se quiere que el sistema fiscal sea neutral respecto a la adquisición de vivienda, otra solución sería rebajar globalmente la carga tributaria que soporta el producto inmobiliario. En la actual coyuntura nos parece más prudente el que los esfuerzos fiscales se concentren en apostar por soluciones graduales de accesibilidad (incentivando la oferta de alquileres) que atemperen el posible cambio de ciclo inmobiliario más que intensificarlo suprimiendo las desgravaciones a la compra.

  • Gregorio Izquierdo es director del Servicio de Estudios del IEE


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