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De los inmuebles, como del cochinillo, se aprovecha hasta el andar, y es que si algún bien quiere ganarse un hipotético cielo fiscal a base de pagar impuestos ése es la vivienda. Cuando se compra un inmueble, se tributa; mientras simplemente se posee, también se pagan impuestos; y, finalmente, cuando se vende o se hereda, también hay que pasar por la caja de Hacienda. El IRPF es sólo uno de los muchos tributos a los que la vivienda hace frente. Caseros, inquilinos, propietarios y simples inversores tienen hasta el 30 de junio para ajustar las cuentas con el IRPF. Eso sí, cada uno a su manera. Entre las novedades, una de cal y otra de arena para los propietarios de inmuebles en alquiler. Por un lado, ya no pueden deducir gastos sin límite y, por otro, sólo tributan por la mitad de sus rentas. Para los que afrontan el pago de la vivienda habitual, las deducciones no cambian y, para los vendedores de inmuebles, la rebaja del tipo de gravamen es un alivio.
l Alquileres. En el apartado de rendimientos de capital inmobiliario, se incluye todo lo que se reciba del inquilino. Y por todo se entiende todo y no sólo el alquiler. Si el inquilino paga 1.000 euros de alquiler y 200 euros adicionales a su casero por gastos de comunidad, dicho casero tendrá un rendimiento de 1.200 euros. Eso sí, como los gastos de comunidad son deducibles, la renta neta final será de 1.000 euros.
El IRPF admite como deducibles todos los gastos necesarios para la obtención del rendimiento. Pero como novedad en esta campaña, su cuantía no puede superar el importe de dicho rendimiento. Si se ingresan 12.000 euros en un año y los gastos suman 13.000 euros, sólo se deducirán 12.000. Sólo a modo de ejemplo, no son gastos necesarios deducibles los de ampliación y mejora del inmueble aunque sí los de reparación y mantenimiento. Tampoco es deducible la amortización de un préstamo para la compra del inmueble, aunque sí los intereses pagados. Otra novedad de la actual declaración es la elevación en un punto, hasta fijarlo en el 3%, del porcentaje de depreciación que se puede dar como gasto.
l Morosos. Aunque el propietario no consiga cobrar el alquiler a su inquilino moroso debe declarar su importe como ingreso. Si pasan más de seis meses desde que se exigió el pago hasta el final del periodo impositivo (31 de diciembre) o si el inquilino cae en quiebra o suspensión de pagos, la deuda será deducible.
Si el inquilino realiza algún desperfecto en la vivienda y por ello debe indemnizar al propietario, este ingreso forma parte del rendimiento, pero disfruta de una reducción del 40%. Una vez sumadas todas las rentas procedentes del alquiler, se aplica una reducción general del 50%.
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La deducción por vivienda exige ocupar la casa antes de que pasen 12 meses desde el día de su compra
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l Inquilinos. Quien viva en un piso de alquiler no puede practicar ninguna deducción en el IRPF por los gastos que esto le suponga. Ahora bien, hay dos excepciones. Por un lado, bajo requisitos como tener en 2003 un contrato de alquiler anterior al 24 de abril de 1998 y haber deducido en 1998 por alquiler de vivienda, se permite desgravar el 10% del alquiler hasta un máximo de 601,01 euros. Por otro lado, cada comunidad cuenta con normativa propia en materia de desgravaciones. Salvo en Aragón, Canarias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Extremadura, Murcia y La Rioja, el resto permiten deducir el alquiler de vivienda bajo determinados requisitos, generalmente por ser joven (hasta 30 o 35 años, según los casos) y tener un bajo nivel de renta.
l Residencia de vacaciones. Ser propietario de un inmueble que no se destine a vivienda habitual y que tampoco se ponga en alquiler supone tener que declarar en el IRPF un ingreso (ficticio) igual al 2% de su valor catastral o, si este valor está revisado, al 1,1%. Es el caso de la casa de vacaciones o de un piso que se alquila durante unos meses y otros meses está vacío. En este último supuesto, la renta presunta o imputada que se declara será proporcional al tiempo en que el inmueble está desocupado.
En los casos de multipropiedad también hay que declarar una renta presunta si el aprovechamiento por turnos dura más de dos semanas. De estas rentas imputadas no es posible deducir gasto alguno como, por ejemplo, el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).
l Vivienda habitual. El propietario de un inmueble que lo destine a ser su vivienda habitual no debe declarar ingreso alguna en el IRPF. Muy al contrario, tendrá derecho a deducir los gastos necesarios para afrontar tanto su compra como su ampliación o mejora. Si, por ejemplo, se adquiere un garaje con la vivienda también es deducible, pero si se adquiere de forma independiente se pierde la deducción. Gastos como, por ejemplo, el IBI o los de conservación (pintura o cambio de instalaciones) no son deducibles.
Para que una vivienda sea habitual es necesario habitarla antes de que pasen 12 meses desde su compra y permanecer en ella un mínimo de tres años. Tan sólo en situaciones muy tasadas por la ley, como un cambio de domicilio por motivos de trabajo o por separación y divorcio (no por la ruptura de una pareja de hecho), la vivienda conservará el carácter de habitual sin cumplir esos requisitos.
l Desgravaciones. Salvo en Aragón, Canarias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Galicia y Madrid, el resto de comunidades autónomas han aprobado deducciones propias por compra de vivienda que se suman a las del IRPF estatal. En la mayoría de las ocasiones, son deducciones para jóvenes o compradores de vivienda protegida.
l Venta de inmuebles. La venta de vivienda habitual puede generar una ganancia exenta (que no tributa) si quien vende es mayor de 65 años, si la vivienda se compró antes del 31 de diciembre de 1986 o si se reinvierte el importe obtenido en otra vivienda habitual. En el resto de los casos, la ganancia obtenida por la diferencia entre el valor de compra del inmueble y el de venta tributa al tipo del 15% si entre la compra y la venta pasa más de un año. Si transcurre menos tiempo, la plusvalía tributa al tipo que resulte de la escala general.
En el caso de la exención por reinversión, el dinero que hay que reinvertir es el total obtenido con la venta (no la plusvalía). También es posible, reinvertir sólo parte, pero en ese caso la exención es también parcial. Como requisito adicional a esta exención se exige que el dinero destinado a la segunda vivienda supere el dinero dedicado a la compra de la anterior en la medida en que se disfrutó de deducción. Es decir, que la nueva casa sea más cara que la anterior.
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