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Estrella Económica - Economía 

27 de marzo de 2004  



Los expertos dicen que el precio de la vivienda está sobrevalorado un 25% y no descartan la burbuja

Una vivienda media cuesta el equivalente a algo más de 6,3 años de salario, la proporción más elevada registrada en la última década

Estrella Digital/EP

Madrid

El precio de la vivienda está "sobrevalorado" en un 25%, aproximadamente el porcentaje de aumento que no puede explicarse por los aspectos que influyen en un alza de los precios, como la renta de las familias, los bajos tipos de interés o el fenómeno de la inmigración, según un estudio publicado por el Colegio de Economistas de Madrid en su revista Economistas, en el que los autores no descartan la posibilidad de que pueda producirse una burbuja.

Los economistas de Analistas Financieros Internacionales Ángel Berges y David Martínez señalan, en el estudio, que tres cuartas partes del aumento del 60% del precio de los inmuebles desde 1998 está explicado por factores de demanda, asociados a una mayor renta de las familias, que se ha incrementado un 23% desde ese mismo año, así como a los mayores plazos de financiación de las hipotecas por los bajos tipos de interés.

"Ambas variables explican un 75% de la evolución registrada en el precio de la vivienda desde 1998 hasta la actualidad, aproximadamente un tercio explicado por la renta y dos tercios por las condiciones de financiación", subraya el documento.

En este sentido, los autores señalan que el componente del incremento no explicado -aproximadamente el 25%- puede deberse a las expectativas de los compradores sobre su renta futura, que en el caso de no cumplirse "cabría hablar de burbuja". Pese a este riesgo, el estudio explica que, según el Fondo Monetario Internacional, la identificación de una burbuja es imposible antes de que se produzca y además, de las observadas, tan sólo un 50% dieron lugar a un pinchazo.

El mercado de alquiler

Los autores, aunque se muestran "cautelosos" a la hora de catalogar el incremento de los precios de la vivienda en España como una burbuja, indican que uno de los análisis que se pueden llevar a cabo para comprobar si estamos ante una burbuja es comparar el precio actual de los inmuebles con su valor de uso representado por el alquiler, y, en el caso español, afirman que cabría deducir que el coste de la vivienda es "excesivamente" elevado. No obstante, reconocen que el mercado del alquiler en España no es "flexible" y presenta numerosas "rigideces".

"En todo caso, sin poder afirmar taxativamente que hay burbuja, lo que parece claro es que los niveles de precios alcanzados obligan a plantearse con rigor su sostenibilidad y los riesgos que podrían identificarse, en particular desde la perspectiva de las entidades financieras", precisan los expertos, que identifican la posible subida de tipos de interés y la "hipotética" desaceleración de la renta disponible de las familias, fruto de un posible deterioro en el mercado laboral, como los riesgos más inmediatos del mercado inmobiliario.

Endeudamiento de las familias

Asimismo, los autores del estudio advierten de que el proceso de incremento de los precios de la vivienda ha sido "muy intenso" y durante un periodo de tiempo prolongado, y alertan sobre el hecho de que desde mediados del 2000 haya coincidido, además, con una desaceleración de la economía española sin dar muestras de contención. Así, afirman que el esfuerzo de las familias para adquirir una vivienda supone ya el 80% del endeudamiento de las mismas.

Finalmente, señalan que una vivienda media -75 metros útiles o 90 metros cuadrados construidos- cuesta en la actualidad el equivalente a algo más de 6,3 años de salario, la ratio "más elevada" registrada en la última década, y aseguran que el aumento del precio de la vivienda ha absorbido "toda" la capacidad añadida de compra de las familias que ha supuesto el descenso de 11 puntos de los tipos de interés y el alargamiento de las hipotecas más allá de los 25 años.



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