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La situación del mercado inmobiliario requiere una mirada atenta a la evolución del crédito en este sector. El autor concluye que las diferencias entre los créditos a promotores y los créditos a compradores señalan un insuficiente esfuerzo comprador.
El año 2003 ha sido el sexto del periodo de fuerte expansión de la construcción residencial en España desde 1998. Los indicadores de las viviendas iniciadas revelan que en el primer semestre el ritmo anual se ha aproximado a las 650.000, no muy lejos de las 700.000 alcanzadas en 1973, año récord de dicha magnitud. Una etapa tan prolongada de expansión del mercado inmobiliario no habría sido posible sin un crecimiento paralelo del crédito destinado a este subsector.
El crédito inmobiliario en España. Componentes
En el periodo enero-septiembre de 2003 el tipo de interés medio de los créditos para la compra de vivienda fue el 3,8% (TAE). El plazo medio de los préstamos supera ahora los 20 años. Estos datos conforman un panorama muy favorable para la inversión en vivienda. El actual periodo de auge inmobiliario comenzó a gestarse en 1997, y en este año el tipo de interés medio de los préstamos citados fue el 6,91%. En 2003 las sucesivas disminuciones de los tipos de interés han dado lugar a que la cuota a pagar por el servicio de un préstamo inmobiliario de la misma cuantía haya descendido en un 21,8% respecto de 1997, lo que indica que en 2003 las condiciones vigentes de financiación son mejores que las del comienzo del presente auge inmobiliario.
La mejoría de las condiciones de los préstamos-vivienda no basta para mantener tan prolongada etapa de auge. Resulta necesario, además, que las entidades de crédito destinen a la financiación inmobiliaria una proporción significativa de sus nuevas operaciones de crédito y compitan por la ganancia de cuota. Una parte sustancial de la financiación inmobiliaria tiene su origen en los créditos a los promotores inmobiliarios, en los que los compradores de viviendas construidas se subrogan.
El crédito inmobiliario incluye los créditos destinados a promotores y constructores de viviendas junto al crédito a los hogares adquirentes. Este último se genera en las viviendas de nueva construcción, a partir del citado proceso de subrogación por parte de los compradores de viviendas en el crédito inicialmente concedido a los promotores. Es frecuente que en la financiación al promotor las condiciones de los préstamos resulten aún mejores que las de los créditos al comprador, al ser el promotor un cliente mayorista de las entidades de crédito.
Evolución temporal del crédito inmobiliario
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En los dos últimos años destaca el fuerte aumento a los promotores de viviendas
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El crédito inmobiliario así definido, incluidos los créditos titulizados, ascendía a 388.000 millones de euros a finales de junio de 2003. Entre 1997 y 2003 el conjunto del crédito al sector privado aumentó en España a un ritmo medio anual del 14,6%, mientras que la tasa de variación correspondiente al crédito inmobiliario antes definido fue el 19,5%, más de cinco puntos por encima.
La cuota del crédito inmobiliario en el crédito al sector privado ha aumentado hasta el 48,6% de 2003 (ver cuadro estadístico). Las cajas de ahorros tienen la mayor participación del crédito inmobiliario en el crédito al sector privado, el 60,3% en 2003. La mayor ganancia de cuota ha tenido lugar en los bancos, desde el 30,1% de 1997 hasta el 42% de 2003. La aportación de las entidades financieras incluye, además, las inversiones efectuadas en las participaciones en el capital de las empresas promotoras, controladas con frecuencia por las propias entidades de crédito. La relación entre el crédito inmobiliario y el PIB ha aumentado desde el 28,4% de 1997 hasta el 54,1% de 2003.
En los dos últimos años destaca el fuerte aumento del crédito a los servicios inmobiliarios, a los promotores (ver gráfico), por encima del crédito a los adquirentes de las viviendas. El retroceso de la oferta de viviendas protegidas, las VPO, visible en la composición de las viviendas iniciadas, ha tenido su confirmación financiera en la disminución del saldo de los créditos convenidos correspondientes, que en 2003 no alcanzan al 5% del conjunto del crédito inmobiliario, frente al 15% que suponían en 1997.
La ganancia de cuota de crédito inmobiliario en la financiación al sector privado refleja la expansión de la construcción residencial y su presencia creciente en la actividad productiva y en el empleo de la economía española. La especialización de las cajas de ahorros en la promoción y compra de viviendas protegidas explica en gran parte la más que destacada presencia de estas entidades en el conjunto del crédito inmobiliario (55% del total).
La reducida morosidad de los créditos al comprador de viviendas y el tratamiento favorable en cuanto a la exigencia de solvencia de la que han sido objeto los créditos, explican una aportación tan destacada al subsector inmobiliario de las entidades de crédito en España.
La creciente disparidad entre el aumento del crédito a promotor y el del crédito a comprador podría indicar un insuficiente ritmo de venta de las nuevas viviendas construidas. El saldo del crédito inmobiliario está condicionado en el futuro por el comportamiento de los tipos de interés, ante el predominio de los créditos a interés variable. Lo que suceda con el crédito inmobiliario decidirá la situación del conjunto de entidades de crédito en España en los próximos años.
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