Durante su intervención en la VII Jornada del Cooperativismo de Viviendas, el profesor Morón explicó que este recalentamiento del mercado inmobiliario ha llevado a que el esfuerzo financiero de las familias para comprar un vivienda se situara en el 43% de su renta media familiar a cierre del 2002.

Esta tasa, que mide el porcentaje del salario que mensualmente dedica una familia a pagar la hipoteca en función del precio de la vivienda, su salario y los tipos de interés, supera en diez puntos porcentuales a la del 33% que las entidades financieras estiman como óptima para garantizar el pago del crédito, a pesar del descenso de tipos y el alargamiento de los plazos de amortización de las hipotecas. Según el profesor, los tipos hipotecarios se han dividido entre cuatro en los últimos doce años, al pasar de la tasa del 16% en 1991, hasta un 4,8% el pasado año.

A pesar de todo ello, el director general de Fomento de la Economía Social del Ministerio de Trabajo, Miguel Barrachina, descartó la existencia de una 'burbuja inmobiliaria' por considerar que el incremento de precios se sustenta en elementos reales de la demanda. Durante su intervención en la misma jornada, Barrachina atribuyó el "desmedido" precio de la vivienda al "desajuste" entre el incremento de la demanda y la reacción de la oferta para hacerle frente, que considera aún insuficiente a pesar de que la construcción de nuevas viviendas superará este año las 600.000 unidades frente a la media anual de 250.000 que se venían construyendo antes de que en 1997 se iniciara la actual fase expansiva del sector.

En cuanto a los elementos que justifican el aumento de la demanda, Barrachina subrayó la creación de empleo, los bajos tipos de interés, la reducción del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), además del "deseo irrefrenable" que, en su opinión, tienen por cultura los españoles de ser propietarios de su vivienda habitual. Así, para el director general de Fomento de la Economía Social, "la brecha" existente entre el aumento de la demanda y la oferta para adaptarse a ésta es lo que ha provocado la subida de precios y lo que, en su opinión, "erróneamente se ha dado en llamar burbuja inmobiliaria".

Acceso a una vivienda digna

Los Defensores del Pueblo de toda España instarán a las administraciones a que garanticen el acceso a una vivienda "digna y adecuada" a través de la intervención en el mercado del suelo y del fomento del mercado de alquiler y de protección pública, en especial para determinados colectivos. Estas recomendaciones emanan de las "XVIII Jornadas de Coordinación de Defensores del Pueblo" que se celebraron ayer en Toledo y en las que participaron el defensor estatal, Enrique Múgica, y los de las diez autonomías donde existe esta institución: Andalucía, Aragón, Canarias, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Cataluña, Comunidad Valenciana, Galicia, Navarra y País Vasco.

En su opinión, los dos principios que deben ser tenidos en cuenta a la hora de poner en marcha políticas de intervención pública en materia de vivienda son la colaboración y coordinación entre las distintas instancias territoriales y la especial consideración de colectivos con especiales dificultades, como discapacitados, mujeres con cargas familiares, inmigrantes y víctimas del terrorismo. Dentro de las propuestas, que serán remitidas tanto al Parlamento nacional como a los de las CCAA, se incluye contemplar todos los bienes inmuebles pertenecientes a las administraciones como suelo público. Su destino básico sería la construcción de viviendas protegidas y para estos patrimonios quedaría eliminado el sistema de subasta, ya que los Defensores consideran idóneo el concurso para su adjudicación.

Además, recomiendan establecer un porcentaje del total del suelo destinado a vivienda para las protegidas, y procurar la mezcla equilibrada de grupos sociales, así como agilizar los procesos de urbanización de los terrenos. Para ello, deberían establecerse mecanismos "que impidan la retención especulativa del suelo" a través de la garantía de los plazos de ejecución para la construcción de viviendas y "simplificar al máximo" la normativa de gestión urbanística.

En cuanto al mercado de viviendas de alquiler, los Defensores piden, entre otras medidas, la implantación de exenciones fiscales que por un lado fomenten su construcción bajo régimen de protección pública y por otro favorezcan a ofertantes y demandantes, así como el establecimiento de programas de rehabilitación de viviendas en régimen de alquiler en centros urbanos.

También, para garantizar el derecho a una vivienda digna, los Defensores del Pueblo recomiendan ejercer, en aquellas CCAA donde aún no se haya hecho, la competencia legislativa en la materia, en especial en lo que se refiere al ámbito sancionador relacionado con hogares protegidos. Igualmente piden un especial cuidado para evitar que las viviendas protegidas se destinen a finalidades diferentes de las que motivaron su construcción, así como crear servicios públicos de inspección que reaccionen con eficacia ante conductas infractoras como el sobreprecio en la transmisión de este tipo de inmuebles.

Cooperativas

Por otra parte, el presidente de la Confederación de Cooperativas de Viviendas de España (Concovi), Alfonso Fraile, anunció ayer que las cooperativas iniciarán este año la construcción de 24.000 nuevas viviendas, un 20% más que en el 2002, aunque lejos aún de la media de 40.000 nuevos pisos que se venían iniciando en años anteriores al 2000. Para el 2004, Fraile estima que las cooperativas construirán un total de 30.000 nuevas viviendas, de las que 20.000 se promoverán en Madrid.

La "escasez" de suelo y el aún "limitado" precio máximo de venta establecido para las viviendas de protección oficial (VPO) a pesar de las subidas de los últimos años, constituyen para Concovi las principales causas de la ralentización en la promoción de nuevas viviendas mediante cooperativas. Sin embargo, la séptima asamblea anual del sector centró el debate en el papel de las gestoras de cooperativas con el fin de defender su labor y solicitar una mayor regulación para evitar el "intrusismo" en este colectivo.

En este punto, el gerente de la Asociación de Empresas Gestoras de Cooperativas (AEGC), Fernando Abad Bécquer, subrayó la necesidad de que las compañías del sector alcancen un acuerdo sobre la materia mínima que debe regularse, establecer las condiciones y requisitos necesarios para poder actuar como gestora de cooperativa y establecer un registro público de empresas del sector que cumplan dichos requisitos.