La alternativa socialista será aprobada también mañana por la Ejecutiva Federal del PSOE para su posterior discusión en el Congreso bajo el formato de proposición de ley. La responsable socialista de vivienda, Pilar Narbona, y el portavoz parlamentario del PSOE, Jesús Caldera, avanzaron ayer las primeras pinceladas de una propuesta que busca, según Caldera, acabar con el "cóctel explosivo" que, a su juicio, ha creado el "fracasado" modelo diseñado por el PP a partir de 1996, permitiendo la especulación con los terrenos y la práctica desaparición de las viviendas de protección oficial (VPOs).

El PSOE ha decidido que las CCAA y ayuntamientos donde gobierna lleven esta oferta bajo el brazo a la conferencia sectorial de mañana, y lo harán bajo la premisa de que, si no hay acuerdo con Fomento, aplicarán igualmente por su cuenta todas las medidas contempladas en la proposición que les permitan sus competencias en materia de suelo. Las autonomías y consistorios del PSOE ya se encuentran inmersas en un debate para llevar a la práctica esas medidas.

En la reunión mantenida en diciembre pasado con el Departamento que dirige Francisco Álvarez-Cascos, las CCAA socialistas reconocieron un cambio de postura por parte del Gobierno central, pero ayer Narbona aclaró que estos supuestos avances se limitaban a la percepción de que el Ejecutivo estaba dispuesto a modificar la Ley del Suelo, no a un cambio de postura claro por parte de Fomento.

En este momento, el debate sobre la vivienda se ha dividido en dos líneas intencionadamente dispares, una intervencionista, la del PSOE, y otra liberalizadora que defiende el PP. Ayer, los populares se defendían de las críticas socialistas. Según el portavoz de vivienda del grupo parlamentario popular en el Congreso, Luis Ortiz, si la proposición de ley que el PSOE llevará mañana a la conferencia parte de una "posición de desacuerdo", la reunión "sobra y no servirá para nada".

El PP entiende que el elevado precio de la vivienda en España (con una subida de más del 58% desde 1996) no es un problema de modelos, sino de "voluntad de llegar a acuerdos", y para los populares la fórmula para lograr el abaratamiento del suelo es incrementar la oferta, no acusarles de haber fomentado la especulación urbanística. Ortiz aprovechó para recordar que durante la etapa de gobierno socialista, en concreto entre los años 1987 a 1995, el precio del suelo aumentó un 225%, por un 120% de incremento con el PP (1996-2002), cantidad que "sigue siendo una barbaridad" pero menor a la del "modelo intervencionista" del PSOE.

Frenar la especulación

En su propuesta de reforma de la Ley del Suelo, el PSOE contempla reservar un mínimo del 25% del suelo público a la construcción de VPOs para la compra o alquiler. En todo caso, este suelo se deberá destinar siempre a uso público o vivienda protegida, y mantendrá, dentro de lo posible, esa titularidad en el caso de colocarse en el mercado.

El otro gran objetivo de esta reforma es frenar la especulación con los terrenos. Para ello propone establecer un nuevo sistema de valoración del suelo, tanto el rústico (no urbanizable) como el urbano, en el que ya no se tenga en cuenta el aprovechamiento potencial de un terreno y las expectativas de revalorización del mismo. Se trata, en definitiva, de no cobrar en el momento de la venta de ese suelo plusvalías por el encarecimiento de un terreno que aún no se ha producido.

De esta forma, el suelo rústico tendrá un valor mínimo equivalente a la media catastral de los últimos tres años, y se basará en su rentabilidad efectiva más las eventuales edificaciones tasadas por su valor de reposición, así como el resto de derechos derivados de la ley de expropiación forzosa. El suelo urbanizable -aquel que se califica para ser urbanizado- deberá tener una valoración similar al rústico, a lo que se sumarán todos los costes justificados en que se incurra, como gastos de promoción y financiación o licencias de obra. La idea, en este caso, es retribuir todos los esfuerzos económicos en que verdaderamente incurra el propietario, pero no sobrevalorar el terreno por encima de esos costes. Finalmente, el suelo urbano se tasará de forma conjunta con la edificación, valorando la superficie real construida según valores de repercusión actualizados.

La alternativa socialista entra también en el campo de la cesión obligatoria de suelo. La legislación actual contempla una cesión de terrenos equivalente al 10% de las plusvalías generadas a raíz de la aplicación del plan urbanístico. El PSOE propone que el porcentaje lo fije cada CCAA. Pero, además, cree que la mayor o menor cesión de suelo debe estar vinculada a la rentabilidad de ese terreno concreto, y no a la de todo el plan, por lo que fija la cesión en función de la plusvalía real de cada terreno. En caso de que no haya legislación autonómica al respecto, se establecería un mínimo del 15% del beneficio neto que obtenga el propietario por ese suelo.

La congelación de los terrenos

La lucha contra la especulación también afectará a la normativa sobre expropiación de terrenos. El PSOE quiere una valoración de los mismos más objetiva y que no exista reversión por un cambio del plan cuando el destino es la construcción de VPOs. Paralelamente, los socialistas quieren acabar con la actitud de propietarios que dejan sus terrenos congelados, sin urbanizar, a la espera de se revaloricen.

Hasta ahora, el sistema para contrarrestar esas prácticas era la expropiación, lo que según explicó Narbona, resultaba muy costoso y no se llevaba a la práctica en buena parte de los casos. La idea del PSOE es cambiar esa fórmula por una serie de sanciones económicas o la apropiación pública de ese suelo no urbanizado, de forma que, transcurridos tres años, la administración competente convocará un concurso para la venta del terreno y se reservará parte del mismo para el desarrollo de actuaciones públicas directas.

Paralelamente, el PSOE quiere introducir al ciudadano en lo que hasta ahora considera una batalla exclusiva de agentes del sector inmobiliario y administraciones públicas. Por ello, la propuesta de reforma de la Ley del Suelo contempla la creación de un "Estatuto del ciudadano" en el que, además del derecho constitucional a una vivienda digna, se garanticen unos estándares mínimos de calidad medioambiental y una proporción adecuada del uso lucrativo del terreno, las dotaciones del mismo y la densidad de población en ese terreno. Además, el plan socialista deja abierta la posibilidad de que cada comunidad pueda paralizar los procesos de crecimiento urbano previstos si detecta problemas de sostenibilidad en el territorio.