Se han preguntado ustedes por qué, cada cierto número de años, estalla en nuestro país un escándalo inmobiliario? Todavía no debían haberse apagado los ecos de aquella PSV, que mancha irremediablemente la historia del sindicalismo español, cuando surge el fraude provocado por otra inmobiliaria, en la que parecen haberse volatilizado los ahorros de un buen número de familias. Son, desde luego, los casos más llamativos, pero otras irregularidades (quizá de menor dimensión) salpican frecuentemente el sector de la vivienda. ¿Es que los españoles llevamos en la sangre una extraña proclividad ‘cultural’ a la estafa inmobiliaria? ¿Es que la visión ética del mundo empresarial es en España inferior a la de otros países?
Seguramente no. Esas apelaciones a factores culturales, éticos o políticos constituyen una respuesta simplista al interrogante, pero en modo alguno agotan la verdad. La clave está en la economía. Sólo una valoración correcta de los factores económicos que en el problema subyacen puede ayudarnos a comprenderlo y a buscar soluciones definitivas.
El sector inmobiliario configuró, desde hace muchos años (prácticamente desde el final de la Guerra Civil), uno de los componentes más dinámicos y, a la vez, más atomizados y endebles de la economía española. Con gran facilidad se crearon sociedades inmobiliarias, que raramente abordaban más de un edificio. La profesionalidad brilló, a menudo, por su ausencia, y grupos de diletantes, que jamás se hubieran atrevido a lanzar un proyecto serio en el terreno industrial o de servicios, abordaron sin temor la promoción de “unos pisos” para hacer “unos duros”. Esa atomización del sector inmobiliario dificultó la estandarización de calidades, impidió que la construcción de viviendas se industrializara adecuadamente y afeó, con su disparatada desigualdad, los nuevos barrios de las urbes españolas. Constituyó, además, un campo abonado para la incompetencia gerencial y para la aparición de irregularidades, cuyas manifestaciones más patológicas fueron –en su extremo– el fraude y la estafa.
Ciertamente, el panorama se ha clarificado en los últimos años. Existen hoy en España un número de inmobiliarias de marca, serias y profesionales, de las que nunca ha surgido un escándalo, pero deben competir –a menudo en desventaja– con los restos de aquel amateurismo, que revive en cada boom de la construcción. De hecho, cuando nos topamos con alguna de las urbanizaciones promovidas en su integridad por las grandes inmobiliarias españolas, no es raro que alguien comente admirativamente: “parece un barrio inglés”. Y es que, en efecto, el sector de la vivienda en Gran Bretaña (más aún, en Estados Unidos) se vertebra en torno a inmobiliarias potentes y profesionalizadas, y no –como ocurrió en nuestro país– mediante la adición de pequeños promotores ocasionales.
Pero, ¿por qué se da esa disparidad entre la estructura del sector inmobiliario español y la existente, por ejemplo, en los países anglosajones? ¿Es que los gobiernos de aquellas naciones regulan más este tipo de actividades? Lo dudo. Si se hubieran dedicado a reglamentar el sector inmobiliario, éste no sería más solvente; simplemente actuaría con menor dinamismo. La explicación hay que buscarla, pues, en otros terrenos, entre los que, a mi juicio, destaca el de las prácticas financieras.
En los países anglosajones, el crédito es siempre concedido al comprador último de la vivienda. El promotor ha de financiar la construcción de la misma, como cualquier otra empresa financia sus activos y sus operaciones ordinarias, es decir, mediante una combinación adecuada de recursos propios, créditos a corto, emisión de obligaciones y otras líneas a largo. Claro que para buscar en el mercado financiero cuantiosos recursos ajenos, será necesaria una aportación previa y sustancial de capital propio, así como una reputación de solvencia empresarial. Ya se comprende que, en esas circunstancias, sólo aquellas inmobiliarias de suficiente dimensión y reconocida profesionalidad pueden incorporarse a la actividad promotora de viviendas, porque sólo ellas pueden encontrar en el mercado los recursos financieros necesarios.
En España –como es sobradamente conocido– la práctica financiera resulta muy distinta. El crédito hipotecario es concedido al promotor y trasladado después, mediante la correspondiente subrogación, al comprador de la vivienda. Las entidades de crédito encuentran su negocio en otorgar financiación hipotecaria a un proyecto inmobiliario, no por la solvencia del promotor (basta un mínimo), sino por el acceso que ello les otorga a clientes potenciales (los compradores últimos de las viviendas), a quienes, en el momento de formalizarse el crédito, ni siquiera conocen. El promotor no necesita, pues, un gran capital. Para promover viviendas en España, se requiere sólo disponer de un terreno edificable (no necesariamente pagado), las oportunas conexiones locales y la presentación del proyecto a uno de tantos bancos deseosos de ganar cuota en el mercado hipotecario. No parecen unas credenciales demasiado exigentes, pues el dinero lo pondrán los bancos mediante su crédito y los compradores mediante sus anticipos. Se estimula, así, la atomización del sector, la falta de profesionalidad, y –en circunstancias extremas– la incompetencia o el fraude.
No soy jurista, ni pretendo, en consecuencia, abrir polémica sobre las sutilezas del derecho hipotecario español. Pero sí me tengo por economista (alguna profesión hay que desarrollar en la vida) y sostengo que el sector inmobiliario español es, en su debilidad, tributario de unas prácticas financieras inadecuadas. Tarde o temprano, habremos de replantearlas.
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